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政策暖市 正是出貨好時機
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島城知名房地產人士張百忍
這是上半年的時候寫的，三度已過，整體驗證瞭這些說法：
如此僵持局面持續下去，下半年總會有扛不住的開發商，因為房價可以降低，但企業的資金鏈不能斷裂。所以，下半年會真正迎來樓市之變。
這次變革與以往不同之處在於，很難再有巨大而迅速的反彈瞭，原因也在前者四條。這樣，中國房地產市場真正進入一個較為正常的市場調節的行業。
不會有那麼多外行蜂擁進入這個行業瞭，不會開發個項目就盈利瞭，不會賣得越慢利潤越高瞭，不會天天有政策調控瞭。很多人會敗退這個行業，很多項目會爛尾。
8月大規模的降價潮到來，九月進入深化期，其中萬科的加入尤為突出。萬科城低開之後，藍山推出特價房，逼著櫻花郡跟進，戰火蔓延到瞭福州路，當然，也取得瞭良好的效果，使得其重回青島房企老大的位置，而如果能如銀盛泰5月就下手，則就不是目前的局面瞭。
9月初，在一次論壇上，與一位業內人士打賭--青島樓市住宅今年的總成交量不會超過10萬套，其實本人估計是在9萬套上下，比起去年的近12萬套，下降四分之一。如今前三季度總成交6萬出頭，以後每個月保持9000套的量，差不多就是這個數瞭。
緊接著，地方和中央紛紛出臺救市政策：
9月23日，受到巨大壓力的青島政府出臺十八條：最核心的內容是第一套房認定辦法：還清貸款後再賣掉手中房子再買房算第一套。這是地方政府中較早第一套房認定方式發生變化的城市，當然也是一個打瞭巨大折扣的救市政策。
一周之後，這個方法被央行廢瞭。顯示瞭本地政府對政策的吃不透和胡亂搶先出醜的問題。
9月30日趕在下班前，央行先行出招救市，核心政策市：還款之後再買房就是第一套，首付三成並可享七折利率。
這個政策比08年底的還要猛烈，可謂大轉折。但你仔細想想，出來的效果肯定不如09年瞭。
因為政策依然，但形勢已經巨變。
首先供求關系已經逆轉，青島在建7000萬平，庫存20多萬套，如泰山壓頂，大多數企業無法卸去壓力。濰坊的房子近十年來一直維持在四五千元，為何，因為一直供過於求。
其次，再也沒有四萬億瞭。宏觀經濟不容樂觀，實體經濟運作艱難，各種需求後繼乏力。很多購房者已經是90後，他們有心無力。
最後，青島房價已經到瞭一個很高的高度，在規模上難以為繼，使得出貨速度放慢。而因為房產稅、住房登記制度等，富人不是想買房，更多是想賣房套現。在目前的局面下，還是得依賴剛需。
所以，盡管政策大松開，但樓市卻很難實現轉折。況且，銀行的資金也不再寬松，他們更得看好自己的利潤，所以七折，隻怕是南柯一夢，很難落實。就是能實現前幾年的八五折，怕是就不錯瞭。
幾條因素總結起來，這次政策能止跌就不錯瞭，不會再反轉樓市瞭。所以十一假期流傳的各大房企漲價，顯然是傳言，各傢的任務離目標還早呢。而且就青島樓市具體來看，更多是對市區剛需的止跌，郊區則基本上實際作用不大。
如果開發商對此寄予厚望，那麼這次就算錯瞭帳。回到本文開頭部分，那些判斷即便在政策放松之下，還是沒有改變。對於業內中人，還是要看清形勢，抓住這次政策的機會，準確調整價格和策略，抓緊機會出貨，早動手，快回款。老是認為政策會救自己，拖拖拉拉，麻木不仁，反而會陷入萬劫不復之地。
青島十月，估計將出現一波市區土地出讓高潮，一大堆企業排隊等著進青島，但是，千萬要冷靜，拿地到瞭如今，就是定生死的時刻，謹慎出手才是正道。否則又得接受地王這樣沖動的懲罰。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/15302939122.shtml
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