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拿地背後的高杠桿融資
泰禾、佳兆業、濱江、世茂、融創......這些房企的名字在2013年與"地王"緊緊相連。
除瞭海外融資，一位深圳私募人士對本報記者透露，佳兆業、融創還進行瞭多筆信托、基金、固定收益債的高成本融資。這些融資類產品的成本一般都在15%以上。其估計，這兩傢公司的整體資金成本能達到12%左右，遠遠高於萬科、保利的6%-7%。
一些處在高速成長期的房企，成為這些社會資金最好的去處，高達12%-15%甚至更高投資回報率的各類理財產品，成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。這究竟是房地產黃金時代的延續，還是房地產狂歡的見頂之兆？
萬知認為，企業集體回歸一二線城市，受限於供給數量，地價將持續上升，壓低行業利潤空間；未來房價漲速很難超過地價，成本的趨勢性上升，使得公司的利潤空間收窄。如果不能轉嫁成本，有些公司和項目甚至有虧損的可能。
上述房企的共同特點是，都處於高速成長期，2012年和2011年，融創銷售規模的增長速度分別達到86%和131%，遠遠高於萬科、保利等一線龍頭；佳兆業是2011年以後出現的一匹"黑馬"，2012年剛剛躋身全國地產20強；發跡於福建的泰禾集團，佈局全國，激進拿地；此前深耕杭州的濱江集團，也開始往外拓展。
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美聯物業全國研究中心王暉認為，近期開發商在土地市場動作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自於銷售現金，另一方面則來自於今年上半年房企海外融資金額大增。
內容來自sina新聞
成長型房企拿地兇猛
近期，深圳、廣州等主流城市多數銀行已經收緊個貸。安信證券地產分析師萬知指出，目前銀行在貸款上對名單內地產企業較寬松，對居民的按揭趨緊，這一局面會持續較長時間。
一傢大型央企人士對本報記者強調，現在大傢都在積極拿地，但未來的房地產市場，"不是誰都可以賺錢。"
數據顯示，上半年共有34傢上市房企海外募集903億元資金，該數字已超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。其中，佳兆業、融創等在港上市房企通過配股、發債等方式融資以數十億計。
沒有資金，何來地王。
地王有虧損的可能？
開發商借錢拼地王 地價漲太快地王面臨虧損
泰禾集團、濱江集團背後，則有強大的國內資本的支撐。"泰禾集團今年的拿地金額已經超過100億，這絕對不是公司自己的資金實力能夠達到的。"上述私募人士說，泰禾與很多基金、信托公司都有合作，其融資成房貸利率比較2014本在15%以上。
濱江集團即將與興業銀行合作發行一款私募基金產品。興業銀行杭州分行一則預公告顯示，其7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品，專項用於濱江集團投資杭州華傢池的項目。9月5日濱江集團拿下華傢池地王後，此款產品將很快上市發行。業內人士稱，這類房地產私募基金產品的一般回報率至少在15%以上。
交通銀行首席經濟學傢連平在出席招商地產20周年會時說，今年上半年國內融資額大增，其中很大部分進入瞭房地產和地方融資平臺。
"這類資金都會尋求高回報，而銀行和一些金融機構因為利率市場化的加速，也有做高業績和利潤的動力，"前述上市房企人士稱，雖然今年金融部門都在去杠桿，但仍有不少新的金融機構覬覦房地產這塊"肥肉"，爭相推出與房地產掛鉤的理財和金融產品，且多選擇與一些高速成長期的開發商合作，因為後者可以接受較高成本的融資。
盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內，但一傢在港上市房企投資部人士稱，由於結匯過程漫長，"外保內貸"轉運資金回內地過程繁瑣，導致海外融資的實際成本要提高3至4個百分點。
對於今年地王的未來，接受本報記者采訪的多位地產、金融界人士，均不是特別樂觀。
"信托、基金都要求剛性兌付，今年以來已經發生很多信托不能兌付的案例。"深圳一傢大型信托公司人士對本報記者說。
"下半年，流動性收緊將成定局。"連平稱，今年上半年流動性充裕，對開發商現金流影響巨大的個人按揭貸款達到1萬億，而下半年銀行整體額度緊缺，個貸將大幅縮水，下半年5000億都可能達不到。
公開統計顯示，今年5月以來，京滬深穗四個一線城市已經誕生13個地王，由11傢房企斥資近800億元奪得。其中，除瞭萬科、新鴻基奪得兩幅上海總價地王外，其餘地塊均被上述成長型房企獲得。其餘龍頭房企如中海外、招商、龍湖等，均未參與上述一線城市土地"競賽"，轉而在二三線城市尋找機會。
流動性收緊和調控政策的不確定性，增加瞭地王項目的開發難度。前述房企人士分析融創所拿的農展館地王說，如果融創產品做得好，在合適的市場節點，也許可以順利賣掉套現，隻是這個市場節點太難把握，不確定性非常大。
杭州華傢池地王是濱江集團聯合浙江中國小商品城集團以43.83億元並配建不少於2200平方米保障房的代價拿下的，折合樓板價23190元/平方米。據小商品城發佈的公告，其董事汪一兵對聯合拿地議案表決為"棄權"，顯示公司內部對此次拿地存在分歧和擔憂。
業內人士普遍認為，上述兩幅地王入市後的價格，至少要在目前房價的基礎上上漲40%-50%才能盈利。
2013年出現在中國各大城市的地王數量，超過任何一年；上半年，社會融資總量超過10萬億，其中相當部分仍流入瞭房地產和地方融資平臺。
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(原標題：地王背後：成長型房企高成本融資之憂)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-12/07362413362.shtml
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