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集合信托擊鼓傳花顯危機
近兩年來動作激進的信托業新銳四川信托終於遭遇兌付危機，位於浙江舟山的洋城錦都置業項目因銷售慘淡而無法償還信托貸款。四川信托采取的辦法是擊鼓傳花式的借新還舊，把債權轉給第三方的一傢浙江企業。這種借新還舊的方式，將兌付危機往後順延，這是房地產信托遭遇兌付問題時的常見做法，但這種方式危機暗藏，畢竟如果是因為地產項目本身的問題，債務延期也未必就能夠最終解決問題，到最後總得有人來買單。
四川信托舟山項目違約被接盤
上一周，地產信托出現兌付危機的長長名單上又多瞭一個--位於浙江舟山市的洋城錦都置業。早些時候，中信信托的青島舒斯貝爾項目、三峽全通項目，安信信托的溫州泰宇花園項目、昆山純高項目出現兌付危機，震動業界。而最新動態顯示，中融、中信、新華、長安等多傢公司在鄂爾多斯的部分房地產項目都出現瞭兌付危機，有些甚至進入瞭司法程序。
在個案之上，一條有關地產信托的規律正在形成。"許多地產信托融資項目依托的是集合信托，並且是借新還舊滾動式發展。當集合信托新產品規模萎縮時，借新還舊的模式的維系有可能出現崩塌。上述個案呈現的規律包括瞭這一條。"7月23日，用益信托分析師嶽婷向中國房地產報記者表示。
四川信托舟山項目
違約被接盤
上周，四川信托"錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃"被接盤，原因並不復雜，即基礎資產無法償還信托貸款而被接盤。但在嶽婷和佳兆業投融資部門一位高級經理看來，這或是集合類地產信托兌付危機的一個解剖樣本。
洋城錦都置業成立於2005年4月，註冊資本5000萬元，位於浙江舟山市嵊泗縣，房地產開發三級資質，典型的中小房企。2011年9月，四川信托發行"錦都置業項目特定資產建融南投鹿谷建融收益權投資集合資金信托計劃"，向洋城錦都置業發放1億元信托貸款，該項目期限18個月，100萬~300萬元投資的收益率在10.5%，300萬元以上收益率11.5%。
這款信托設置瞭多項增級措施：錦都置業66.67%股權劃至四川信托，實現絕對控股；其餘33%股權也全部質押於受托人；錦都置業將名下兩塊國有土地使用權抵押至受托人；浙江鏗達建設集團有限公司及實際控制人馬曉平提供連帶責任擔保。"開發商之所以接受這種模式，或者是因為很自信能夠還款，或者就是出於無奈急需資金。"前述佳兆業人士表示。
但是，2012年初洋城錦都小區項目陷入停建狀態。在處於強勢的四川信托的要求下，雙方共同找到一傢浙江當地企業接盤，對方出資，四川信托對認購錦都置業項目的58位個人投資者進行瞭兌付，該企業則接盤瞭債權和抵押，信托計劃也由集合信托變身單一信托。
"信托接盤一般有三種方式，一是信托公司繼續發行新的信托計劃，相當於借新還舊；二是資產管理公司對項目徹底收購，一般對項目要求很高；最後就是信托利用自有資金兌付或者找企業出資接手'集合'的個人投資。"前述平安信托人士分析認為，四川信托沒有選擇發行新信托，說明其對錦都集團已非常不看好。
嶽婷則分析認為，"對信托公司介入股權的房地產信托，目前還是具備爭議的，如果是優先股形式介入，在附加條件下可以讓開發商回購；如果以普通股的形式，法理上必須與開發商共擔公司風險，這是信托公司最不願看到的。"而上述案例的出現足以說明，發生兌付風險的地產信托個案還有很多這種"最不願看到的"狀況潛伏在更大風險的層面。
集合信托量質齊跌
中國信托業協會早前公佈的一季度信托數據顯示，信托總資產8.7萬億元，較之2012年一季度末增長64.7%。但集合信托同比增長僅39.6%，集合信托所占信托資產的比例從去年一季度的28.29%下降至23.99%。
而據用益信托的跟蹤測算，與4月份相比，5月集合產品的成立數量和規模分別減少瞭1.32%和14.19%；與去年的5月份相比，成立數量和規模同比下滑7.65%和29.58%。6月，集合產品的成立數量和規模數據繼續惡化，環比分別減少瞭14.71%和0.52%；同比更是下滑瞭33.95%和40.58%。
中國房地產報記者查閱WIND資訊的數據獲悉，截至7月23日，集合信托新產品數量為237隻，募資規模212.2億元。與此同時，下滑幅度更大的是單隻產品募資額，7月份已發產品平均募資額隻有1.27億元，和6月份平均1.52億元相比，降幅超過16%，同時也創下瞭過去兩年內的新低。
這一下降趨勢與集合信托當前的一大特點直接相關，即利用集合信托的資金池效應進行借新還舊的操作。"在銀監會8號埔心房屋二胎文出爐後，市場曾預期，銀行為瞭解決'非標'資產問題，融資通道會從單一信托轉向集合信托。但從接下來幾個月的實踐來看，集合信托更受影響。"前述佳兆業投融資部門人士7月23日接受本報記者采訪時表示。
據這位投融資高級經理介紹，監管層"自8號文"開始對許多信托公司的集合產品監管更加嚴格，是集合信托數量和規模下降的主要原因。而更加嚴格的理由正是前述延期兌付等危機的出現。
"華融信托、中信信托等之前較為激進的信托公司，已被地方監管部門要求在產品風險的管控上更加嚴謹。"7月24日，平安信托風險控制中心一位不願具名的負責人在接受本報記者采訪時透露。
所謂"退潮時才知道誰在裸泳"。兌付危機出現時，上述"激進"指的主要是高企的信托預期收益率，即對於房企而言的信托融資成本。"出現問題的借新還舊的集合信托當初設立時都是12%~20%的高成本。在經濟下滑、銷售阻滯時，中小房企的利潤率很難覆蓋如此高的成本，隻能靠借新還舊來維系。玩不轉的就隻能接受兌付或接盤瞭。"前述平安信托人士告訴本報記者。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/09522313397.shtml
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