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內容來自sina新聞

觀察房價是否迎來拐點貨幣政策和土地財政

  數月以來,起始於杭州等城市的商品住宅降價之風,逐漸在全國各地蔓延。國傢統計局昨天發佈70個車貸利率計算大中城市房價的4月數據顯示,房價上漲幅度進一步趨緩。

  從同比數據來看,在70個大中城市中,房價下降的城市有1個,上漲的城市有69個。由於去年各大中城市房價普遍經歷過一輪上漲,形成較高的基數,因此難以從同比數據中看出近期房價的走勢。從環比數據來看,上漲的城市有44個,下降的有8個,持平的城市有18個,可看出房價止漲和下調的城市正在增多,上漲的城市漲幅也有縮窄。從地方政府的反應來看,已經或準備給房地產調控"松綁"的城市逐漸增多,也證實部分城市的房價下行壓力較大。由此可見,各地房價漲勢趨緩乃至轉趨下行,應該屬於大概率事件;然而,這種下行趨勢屬於"周期性回調",還是"結構性拐點",到目前為止尚難確定。

  房地產屬於地域性非常明顯的產業,城市之間的產業發展條件、發展程度迥異,就算在一線城市之間,短期的房價走勢也無法一概而論,更別說數量龐大的三、四線城市。無論是"看空"還是"看多",分辨房價"真摔"還是"假摔",都隻能因城而異。比如前幾年,溫州、鄂爾多斯等城市房價一直在"陰跌"甚至"暴跌",但其他城市的房價仍照漲不誤。

  房地產也屬於高度市場化的產業,無論是市場主體,還是房價漲跌,基本上都受到市場規律的支配。政府的幹預對市場的影響不可高估,而幹預不當反而會造成市場的"報復"。比如前幾年,限購、大溪土地貸款房貸限貸甚至課以重稅,可在不斷升級的"史上最嚴厲調控"之後,房價依然調而難控;近一年多來,房地產調控並未升級加碼,房價卻出現止漲甚至下跌。又比如,央行要求商業銀行"松綁"購房貸款,但銀行基於利潤、風險等考量而依然惜貸、慎貸、緩貸;部分地方政府急於"松綁"房地產調控,潛在購房者會認為是房價下跌信號而持幣觀望......

  房地產既屬於消費品也屬於投資品,雙重屬性決定其不能簡單地以供求關系來分析房價的漲跌趨勢。商品房庫存較多的城市、人口凈流出的城市,固然房價下行的壓力較大;但在購房者中以投資投機為目的居多的城市,房價同樣會面臨下行壓力。投資品的價格,不僅取決於供求關系,也取決於對未來收益的預期。寬松的貨幣政策帶來充裕的流動性,必然推高資產價格的上漲,反之亦然。房價持續上漲,充裕乃至泛濫的流動性是必要條件,加上地方政府對土地收益的追逐,才能構成充分且必要的條件。

  因此,房價轉趨下行,到底是部分城市在暴漲之後的"周期性回調",還是商品住宅局部或全局性相對過剩的"結構性拐點",值得觀察的宏觀經濟政策其實隻有兩個"窗口":貨幣政策是否大幅放松,比如降息、降低存款準備金率等,且資金是否流向房地產業;地方財政是否逐步脫離對土地收益的依賴,比如重新劃分各級政府的事權和支出責任、逐步推進房產稅收的改革等。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-22/07452741318.shtml
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