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內容來自163新聞
2016年炒房客的新邏輯：二三線城市幾無投資價值
9年過去瞭，王偉（化名）仍然清楚地記得那個下午。兩個穿軍大衣的中年男人從一輛夏利轎車上下來，徑直進入售樓處的大廳。在簡單地溝通瞭20分鐘後，他們就爽快地交瞭6套房子的定金——是從汽車後備箱裡拿出的現金。
光是這一單，王偉就掙瞭十多萬，這幾乎相當於他半年的收入。這些抄著山西口音的購房者，被認為是北京第二批成規模的炒房客。此前一批來自南方的溫州。
2008年，在房地產銷售的崗位上摸爬滾打瞭7年後，王偉也轉身成為炒房者。他是北京最早的一批售樓員，借助房產，如今成為這個社會的富有階層。他手上共有十幾套住宅和商鋪，分佈在北京、三亞和新西蘭，身傢過億。現在，他在一傢策劃公司負責市場工作，但隻是“找個營生”，絕大部分的收入，仍然來自住宅和商鋪的租金。
在中國人的資產配置渠道中，房地產占有重要地位。過去幾年出臺的樓市調控政策，亦有相當部分是針對投資需求。
過去十幾年來，隨著政策、市場環境的改變，投資房地產的門檻、收益、形式等發生瞭不小的變化。但不變的是，民眾的投資渠道仍然不足，房地產投資仍受青睞。尤其在經歷瞭2015年的股市震蕩後，房屋作為“耐用投資品”的特性更加凸顯。
從短線到長線
在中國房地產發展史上，王偉代表瞭一個典型群體。他們是中國最早從事房地產銷售的一批業務員，並伴隨著市場的火爆而賺到“第一桶金”。此後，他們中的相當一部分離開銷售一線，轉而成為專業炒房者，並借助房產價值的提升而成為社會的富有階層。
“當你有瞭幾百萬銀行存款的時候，你就不願意再做那種起早貪黑、吃不上一頓安穩飯的工作瞭。”談到自己的轉型，王偉對21世紀經濟報道說，他從2004年開始在北京做銷售員，2008年辭職。
之所以辭職，除瞭職業倦怠以外，還因當年房地產市場出現下行調整，導致他的簽單量大幅下降。
在此之前，王偉已經憑借其資本積累，以及在銷售一線的敏銳嗅覺，投資瞭幾套房產。辭職後，他更是一度專職炒房，由於房價上漲迅速，其收益也不斷攀升，“賺的比一般的工作都多”。到2009年，市場回暖，王偉已經擁有七八套房產，身傢千萬。
這幾年是中國房價上漲速度最快的時期。在王偉看來，也是投資環境最好的時期。因為政策層面的限制較少，一套房屋從入手再出手的過程非常方便，收益也經常在50%以上。如果用杠桿，收益率會更高。
在這一階段，江浙地區很多工廠主四處投資房產，獲得的收益甚至高過其主業。
真正的轉折點在2010年，當年4月底，北京出臺“限購令”，成為全國首個出臺限購措施的城市。到2011年初，全國范圍內的“限購令”隨著“新國八條”而推出。此後，購買房屋的首付比例、貸款利率、稅費等不斷提高，給投資房產帶來不小的障礙。
“還有一點，那時候房價已經漲起來瞭，以前買兩套房子的錢，都不夠買一套房子的，銀行又很難做貸款。所以你怎麼辦？”王偉說，2011年之後，投資房地產的門檻明顯提高。
亞豪機構市場推廣部總監郭毅向21世紀經濟報道表示，從2011年開始，對房產的投資出現瞭一些新特征。主要表現為，從短線投資逐漸過渡到長線投資。
郭毅說，“短線投資民間二胎 民間二胎借貸怎麼貸款比較會過件的特點是，房子買來後不住，過一段時間再出手。因為當時容易出手，所以很多房子都不裝修，能以毛坯房的狀態轉好幾手。準確的講，更應該稱作‘投機’。”她表示，長線投資階段，業主更願意裝修後外租，收取固定的租金收益。長線投資的另一種表現為，房屋的投資特性弱化，資產配置的特性強化，業主購房往往兼具自住和投資的雙重目的。
按照郭毅的觀點，該階段的另一個變化在於，隨著主要城市的限購，投資區域從國內轉向海外。
這與王偉的動作不謀而合。在朋友的推薦下，他於2013年底在新西蘭購得一套房產。“我以前那些同事，很多在國外都有房子，有的早就移民瞭。”王偉說。
股市蹺蹺板
盡管通過炒房賺得盆滿缽滿，但王偉也有失手的時候。2009年末，他曾在北戴河購得一套海景房，無奈遭遇樓市調控，房價不漲反降，且出手困難。最終他在兩年後折價兩成出手。此後，王偉甚少在北京之外投資房產。
這種情況頗能反映一種現實。據21世紀經濟報道瞭解，中國很多二三線城市的傢庭，戶均擁有房屋超過一套。也即，還擁有投資性的房產。但由於這些市場明顯過剩，導致房屋難以出手。
除此之外，很多炒房者還有一個告誡，“不碰股市”。
2015年，上證綜指漲幅為9.41%。相比之下，按照國傢統計局的數據，去年11月，全國70大中城市的新建商品住宅價格平均下降0.37%，其中，一線城市平均上漲19.45%，北京則上漲9.6%。
若拉長時間軸，自2010年末至今的過去五年間，上證綜指的漲幅為25.3%。全國70城市房價的平均漲幅則為9.34%，其中，一線城市的平均漲幅達到45.53%，北京的漲幅為34.8%。
上述對比頗能說明問題，即過去五年來，炒股的平均收益率明顯不及在一線城市投資房產的收益率。過去一年間，雖然兩者收益率同樣有著明顯差距，且股市的穩定性遠遠不如樓市。
其反映出的另一個問題，則印證瞭上文的結論。即相比一線城市，其他多數城市的房地產已不具備投資價值。
從去年6月開始，A股高位滑落，很多投資資金難以撤出。解套後，這些資金的相當一部分流入樓市，並成為下半年樓市成交旺盛的推手之一。梳理過往，類似的過程也曾多次出現。
郭毅說，很多開發商反映，當股市處於上漲行情時，房地產項目的回款速度明顯變慢。這也說明，樓市資金也會向股市回流。這一過程也被稱為“蹺蹺板效應”。
王偉直言，他曾在股市中損失“兩套房子的錢”。相比之下，投資房產雖然門檻略高，但簡單，易懂，“技術含量低”。
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隨著“白銀時代”的到來，“技術含量低”恐怕不再是投資房產的特征。
郭毅表示，房產之所以具有投資價值，根本原因在於兩點：其一，房產仍然具有較強的保值和增值功能；其二，民眾的投資渠道不足，房地產仍是資產配置的主要對象。
從後者來看，樂觀因素較多。一方面，2015年的股市大幅震蕩使投資者傾向於選擇更加穩定的投資渠道。另一方面，近期P2P泡沫不斷曝光，使投資者傾向於回歸傳統的投資方式。
這使得房地產正重新成為資產配置的首選。多傢機構的統計數據顯示，當前市場的投資性需求比例，正從2011年的低點中回升。
但隨著整體市場供需關系的逆轉，房地產市場分化嚴重，房屋的保值增值屬性也因區域、物業類型的不同而存在差異。投資房地產，正在變成一項“技術活”。
郭毅認為，大部分二三線城市都已不具備投資價值，未來投資房地產的方向，會集中在一線城市和1.5線城市這樣的“孤島”中。
即使在這些城市中投資，也並非穩賺不陪。一個事實在於，2015年，北京共成交瞭22宗樓面價突破三萬元的住宅地塊，未來高端住宅的面積和套數規模巨大。業界普遍認為，北京高端住宅市場存在明顯的過剩風險，若出於投資的目的，要盡量避開這種物業類型。
另一個警示則體現在，經過2015年高達44.6%的漲幅之後，深圳房價能否繼續大幅攀升，仍然存在未知數。
同樣地，商業地產的風險曾多次受到警示。除總體過剩的風險以外，商業地產的景氣程度與宏觀經濟形勢密切相關，在經濟“換擋期”，投資商業地產同樣面臨諸多不確定性。
有業內人士指出，與過去相比，房產投資正在表現出一些新特征：高門檻、高風險、低收益。總之難度越來越大。“房產逐漸回歸居住屬性，並不是壞事。”郭毅說。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/16/0104/05/BCFAM24000253B0H.html
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