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開發商質疑政府違約 京準地王跳漲近5000萬
記者 董映頡 北京報道
僅僅半個月時間，北京夏傢胡同"準地王"加價近5000萬復出，此前上海青浦區3宗地塊掛牌起始價一年上漲瞭30個億，盡管地方政府"一邊限房價，一邊漲地價"的做法廣受詬病，但這似乎並不妨礙土地市場繼續高歌猛進。
6月13日，北京市國土局自導自演瞭一出大戲。其在當天上午發佈公告稱，5月27日被叫停的豐臺區花鄉夏傢胡同住宅用地將於6月19日恢復掛牌出讓。這一地塊恢復交易後，起始報價變更為13.59億元。
然而，當天傍晚6點半，北京市國土局卻發表聲明稱，夏傢胡同地塊的起始報價仍為13.1億元，因暫停交易前已收到7次有效報價，最後一次報價為13.52億元。按交易規則，恢復交易後起報價設定為暫停交易前最高報價基礎上加一個競價階梯，即13.59億元。
"國土局的解釋有些牽強，沒聽說過地塊恢復交易後，國土部門自己往上加價的。"一位經常參與土地出讓的房企前期投資負責人對《華夏時報》記者表示，此次上調起始價，可能是土地部門為瞭降低溢價率，避免被上級主管部門問責。但用大幅調高起始價的辦法來降低溢價率，並不能使地價下降，不過是自欺欺人。
國土局單方面違約？
看上去，北京市國土局此次"改口"，是對起始報價變更進行解釋，但在"改口"的字裡行間，卻隱藏著讓人頗感矛盾的問題。
"國土局在一塊土地掛牌之後就相當於給開發商發出瞭邀約，開發商應邀出價，經過這樣的掛牌程序，相當於雙方有瞭一個出讓約定，"上述經常參與土地出讓的房企前期投資負責人對記者表示，"現在國土局要求重新掛牌，相當於單方面違約。"
"我們在北京土地市場參與拿地這麼多年，還沒遇上過這種交易規則。"上述房企負責人向記者表示，"不過，規則也都是政府定的。"
記者查詢瞭此前北京市暫停交易地塊重新出讓的例子，也未查到按照這種"交易規則"加價後重新掛牌的先例。很多被暫停交易的地塊在恢復交易後都改變瞭出讓方式。如2012年的熱點地塊萬柳地塊，同樣也是掛牌之後被暫停交易，但恢復交易之後直接進入瞭現場競價程序，並未重新再走一遍掛牌程序。
"國土局在暫停這一地塊交易時，開發商已經被告知之前的網上報價無效，繳納的保證金也已被退回。"一位瞭解內情的業內人士告台中民間二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件訴記者，"重新走一遍掛牌程序，房企需要重新申請競買資格、進行網上報價。"
上述人士表示，既然這一地塊是重新掛牌，之前開發商的網上報價無效，那國土局所說的13.59億元的"第8次報價"就很難站得住腳。
事實上，"準地王"地塊被暫停出讓後復出，地價不降反升，背後隱藏著更深層的原因。
業內一位知情人士告訴本報記者，"從某種程度上說，不排除土地部門試探市場的用意。"
雖然為瞭避免溢價率過二順位房貸 免保人免證明高，該宗地塊已經設置瞭合理的土地上限價格，但是在夏傢胡同地塊的標書中，並沒有標出合理土地上限價格的具體數字。
"現在國土局對13.59億元的解釋仍然是模棱兩可，如果以這個數字為基礎設置最終的合理土地上限價格，其實這一地塊被變相抬價瞭。"上述業內人士告訴記者。
難以阻擋的"地王"
無論13.59億元這一數字是"起始報價"還是"第8次報價"，對於參與其中的開發商而言，這一地塊的競價門檻已經被鎖定在瞭"13.59億元"。
根據掛牌信息，恢復掛牌後的夏傢胡同地塊位於西南三環內，出讓面積14.4萬平米，總建築面積為7.66萬平米。如果剔除該地塊原本要求的配建1萬平米的公租房面積，起始樓面價將達2.04萬元/平米。
"對於國土局而言，如果這一地塊的起始價仍為13.1億元，那麼起始價變更所能改變的隻是這一地塊的溢價率，"北京一位房企負責人告訴記者，"市場最終關註的還是這一地塊成交的樓面地價。"
早在上次這一地塊掛牌時，業內就一致認為成交後樓面價有可能超出3.5萬元/平米，成為今年北京新的單價地王。
"優質地塊出'地王'是市場規律，不可能三環內地塊拍出五環外地塊的價格，這一地塊起始價雖然有所上調，但還是會成為熱門地塊。"中國房地產學會副會長陳國強表示。
事實上，盡管在這一地塊初次掛牌時，北京市土儲中心的相關負責人曾表示，推出這一地塊主要是為瞭改善當地的居住環境，並表示將在這一地塊配建盡可能多的保障性住房。但這一地塊區域位置的稀缺仍然讓各路房企躍躍欲試，據媒體報道，當時就有包括萬科、中糧、和記黃埔、九龍倉在內的數十傢大型房企繳納瞭保證金。
"不過，如果這一地塊此前隻接受瞭7次報價，那意味著參與競價的房企隻有7傢，這一次重新掛牌，相當於延長瞭掛牌時間，不排除會有新的房企參與進來。"一位業內人士告訴記者。
亞豪市場總監郭毅表示，起始報價的變更對進場開發商的資金又有瞭新的要求，並將在一定程度上影響開發商的參與積極性，但是如果地塊成功出讓，對於整體市場來說，也將產生市場向好的心理預期影響。
地方政府的"算盤"
夏傢胡同地塊被要求暫停入市時，業內紛紛將這一做法解讀為"應樓市調控的要求對土地價格進行管控"，而本報記者當時也從瞭解內情的人士處得到消息，夏傢胡同地塊作為熱門地塊已經被高層關註。
從5月14日該地塊掛牌到5月27日交易被叫停，短短的13天時間裡，北京的土地市場急劇升溫。就在5月20日至5月22日的三天裡，北京就有5宗經營性地塊拍出。其中，臺湖鎮兩地塊被房企瘋搶，最終其中一塊被泰禾以1.9萬元/平米拿下，創下區域單價最高；另一塊則被世紀鴻拿下，溢價率230%。而大興舊宮宅地也被保利首開聯合體以22320元/平米的樓面地價競得。
"在這樣的市場環境下，對土地財政收入仍有依賴的地方政府，還是希望推出的優質地塊能夠賣個好價錢。"北京一位本地開發商告訴記者，在土地市場升溫時，土地部門暫停地塊交易是"常有的事"。
去年9月，北京市石景山區蘋果園交通樞紐商務區F地塊商業金融用地被暫停出讓。根據此前北京市土地儲備中心的資料顯示，該宗地出讓底價為2.75億元，以掛牌的方式出讓。但在暫停交易的兩個月後，該地塊以2.82億元的底價復出，並改用招標方式入市，被河南和昌置業以46.4%的溢價率競得。
今年上半年，由於土地市場急劇升溫，地方政府大幅調高出讓起始價的現象頻頻出現。
5月重新入市的上海青浦區徐涇鎮會展中心3宗地塊，掛牌起始價由2012年2月的13.68億元，直接上調至44.23億元，也就是說，一年多時間，該地塊掛牌起始價直接"跳漲"瞭逾30億元。樓面地價也從2473元/平米飆升至約8000元/平米，上漲瞭3倍多。
業內人士預測，去年年底被叫停的北京農展館地塊，由於位於黃金地段，再度入市時，掛牌起始價肯可能會大漲。
"從目前的市場環境來看，供需雙方對後市的預期向好，同時目前一線城市和部分二線熱點城市的優質地塊都屬於稀缺資源，即使調高土地起始價，房企仍會全力一搏。"易居克而瑞北京房價評測中心首席分析師牟增彬表示。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-16/08262252138.shtml
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