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北京欲推新房限價令 萬柳地王中槍陷定價難
每經記者 王傑 發自北京
北京的樓市調控持續升級。
繼從嚴征收"20%個稅"、加強限購和提高二套房貸之後，4月10日，北京市住建委主任楊斌又表示，將對該市新建樓盤實施限價政策，增加"限房價、競價地"地塊的供應，"新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高於該樓盤此前的成交價，也不能明顯高於周邊同類品質商品房的價格"。
昨日 (4月17日)，《每日經濟新聞》記者梳理發現，這一調控措施，將使一些地王項目遭遇"面粉貴過面包"的窘境，"香餑餑"變成瞭"燙手山芋"。備受關註的萬柳地王，就是一個典型案例，因為其可計算出的成本價，明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價，在取得預售許可證時，其定價策略將面臨政策限制。
萬柳地王定價難
2012年，北京土地市場最為引人註目的事件，當屬萬柳地塊的出讓。
去年7月，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，在央企"集體放棄"、萬科全程未舉牌的情況下，經歷瞭10次網上報價、46輪現場競價以及326輪回購面積博弈後，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。
中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件，最終勝出。據業內人士測算，扣除海淀區政府回購的面積後，該地塊樓面價約為4.29萬元/平方米，刷新瞭北京單價地王的紀錄。
當時就有分析指出，如果考慮到政府回購房以及各種建安、財務、管理成本，該地塊的項目成本接近6萬元/平方米，未來開盤價格在8萬元/平方米以上。
曾發起北京第一起集資建房的業內人士於凌罡當時就曾提出質疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及5000元/平方米的建房成本，兩年後，萬柳地塊的直接得房成本將達33億元，再考慮10%的其他成本(稅費和管理)，每平方米不賣到59450元，開發商就是賠本賺吆喝。
值得註意的是，該地塊所在的萬柳區域，目前已是比較成熟的高檔社區，2008年以後，區域內基本已經無期房住宅供應。周邊中介工作人員也向 《每日經濟新聞》記者證實，該區域最近幾年無新盤入市。
記者在北京市住建委的網站上，以"萬柳"為項目地址進行搜索，共查到11個預售許可證，取得時間從2003年到2008年不等，最近一個項目是2008年的萬柳華府尚園，其住宅擬售價格僅為4.4萬元/平方米，遠低於萬柳地王項目的實際成本價。
在海淀區，還有兩個高端樓盤在2012年取得過預售證。"西山壹號院"最高擬售價格為60706元/平方米，住宅最高成交均價為47212元/平方米。"萬科如園"住宅擬售價格最高報60536元/平方米，住宅最高成交均價為42264元/平方米。這兩個項目的成交均價都低於萬柳地王項目的實際成本價。
因此，如果按上述北京新政執行，萬柳地王項目的成本價又明顯高於目前周邊以往開盤項目的預售價，在其取得預售許可證時，定價將面臨政策限制，中赫置地就可能賠本。
記者致電中赫集團媒體發言人劉峰，試圖詢問該項目的抵押貸款利率開盤時間、預計售價、建設成本等問題，均未能得到回復。
北京高端項目失寵？
在中赫置地開發的項目中，以豪宅 "釣魚臺七號院"最為出名。記者查詢北京市住建委網站得知，該項目現房成交價超過11萬元/平方米。
隨著調控政策的持續收緊，萬柳地王恐難復制"釣魚臺七號院"的成功模式。據相關媒體報道，北京住建委還擬對現房價格進行幹預。開發商將期房轉為現房銷售，這一"漏洞"也會被堵住。
上海易居研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者分析道，中赫置地擁有高端住宅開發的實力毋庸置疑，但在高成本拿地後，卻面臨一系列調控政策，特別是限價政策，將使其項目陷入進退兩難的境地。即使有較好的成本控制能力，也很難再"榨"出項目利潤，甚至面臨成本不保的尷尬。因此，在政策變數下，很難保證項目不出現踉蹌的姿態。
中原地產市場研究部統計數據顯示，截至目前，在"國五房屋2胎貸款率利利率多少免費諮詢試算條"出臺後的1個多月時間內，北京合計預售項目為16個，提供住宅套數為4521套，其中已簽約的住宅套數為1425套，簽約率為31.5%(4月以後因新政改變瞭對購房資格核驗的時間，以後預售項目體現到簽約數據起碼需要10天)。
在去年同期的3月到4月15日，北京入市的期房項目有24個，合計供應住宅套數為4863套。即是說，在新政後，北京供應項目實際並未明顯減少。
在16個預售項目中，所有老項目相比前期預售的項目價格均明顯受到瞭抑制，成交均價基本平穩，出現平穩的主要原因是，預售價格從3月開始明顯受到瞭監管。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，北京樓市成交價格已經停漲，主要影響來自於限價政策。短期來看，可能會抑制供應量，但對市場的影響非常直接。而且一旦這一政策執行時間過長，部分項目可能從資金成本的角度考慮加快預售。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源明顯減少，而且少數可售房源價格相比之前持平，也影響瞭二手房的價格。
"北京調控政策最嚴厲，從目前來看，北京樓市調控的政策壓力最大的並非二手房市場，反而是新建住宅市場。"張大偉說，如果監管時間超過兩個月，各傢房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預期在一兩個月的市場博弈後，很可能出現部分項目加快預售。房價目前來看，3個月內零上漲的可能性非常大，北京樓市調控的效果可以說將是全國最明顯的。
嚴躍進分析指出，高調拿地容易引起各種關註，在地王現象遭打壓的情況下，高地價易使市場對其財務風險、拿地背景、操作透明度、捂盤惜售等形成質疑。同時，在國傢土地供給傾向於保障房及中小戶型產品的背景下，地王項目可能在未來市場中"失寵"。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07312112814.shtml
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