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土地流轉所有權、承包權和經營權分離
有意租地的人都可以到武漢農交所查看信息和洽談。此外，武漢農交所還創新推出三權分離模式，土地所有權屬村集體、承包權屬於農民，經營權用於流轉和交 易。企業可以憑相當於土地經營權證的鑒證書去抵押貸款，這刺激瞭武漢大宗農地流轉交易。截至2013年底，農交所共組織各類農村產權交易1669宗，交易 金額99.69億元。
引發100多個城市前來考察
貸款後，鑒證書後面會有一個抵押備註，而且，當地經管部門也會留存一份。每次抵押，當地經管部門都會知道，有利於抵押物監管。
武漢農交所總經理孫曉燕
廣州日報：農交所是在怎樣的背景下成立的？
除瞭給土地流轉創造一個合規便利的平臺和環境外，更重要的一點，是幫助流轉後的農業項目能可持續盈利。這才是帶動農民真正增收的關鍵。為什麼搞農業不賺 錢？我們需要反思，這不僅需要加大投入基礎設施建設，提供農業技術保障，提供風險保障機制，還需要減少農作物的種植、交易、運輸成本，幫助建立品牌、拓展 國內和國際市場等。在這方面還有很長的路要走。
大屏幕上實時滾動播放著土地流轉信息，有面積還有價格。春節剛過，這是記者在武漢農村綜合產權交易所(以下簡稱農交所)看到的一幕。
孫曉燕：農交所於2009年4月30日正式掛牌成立，屬於武漢市農業局的二級單位，是一個國有獨資公司，屬於非盈利性的企業。財政上有支持，相當於政府 出錢買服務。目前農交所的交易品種有10項，包括農村土地承包經營權、農村集體經濟組織"四荒地"使用權、農村集體林地使用權和林木所有權等。
孫曉燕：為進一步深化改革，促進武漢"兩型社會"綜合配套改革實驗區建設，武漢市委市政府決定成立農交所。在借鑒成都、重慶等地經驗基礎上，武漢農交所交易品種更加細化，有10個品種，整合瞭林業部門、國土部門和水務部門的涉農項目。
成立農交所的目的就是為瞭盤活農村的各種生產要素。對於農民來說，交易成本基本上是零。截至2013年底，農交所共組織各類農村產權交易1669宗，交易金額99.69億元，涉及農村土地面積98.16萬畝。聯合金融機構發放農村綜合產權抵押貸款11.47億元。
廣州日報：剛看到一則土地流轉信息出現在大屏幕上，價格是一年每畝400元，掛牌價格是如何確定的？
30年前，包幹到戶的聯產責任承包制是農民的發明創造，30年後的土地流轉同樣是農民的發明創造。對於政府來說，我們應該做的工作是，總結經驗，調整政策，規范操作，推廣成熟有效的做法，改變農地拋荒的現象，探索持續增加農民收入的途徑。
在農交所完成交易之後，我們出具一分產權交易鑒證 書，這相當於土地經營權證，也是一份完成交易的憑證。銀行也認可這份鑒證書，可以拿鑒證書去銀行抵押貸款。目前針對這種抵押，武漢市還出臺瞭抵押貼息政 策。但目前銀行為減低風險，土地抵押貸款都是短期的，不會超過三年，一般是兩年左右。
內容來自sina新聞
廣州日報：以前流轉的土地能否重新來辦鑒證書？
廣州日報：進場交易的土地可以獲得鑒證書，憑此可以申請抵押貸款。這是如何做到的？
孫曉燕：首先要選擇一個銀行進行合作，農商行是第一個吃螃蟹者。農商行總部在武漢，主要做涉農業務，瞭解農業，知道風險點在哪裡，而且與整個農業口有長 期的合作，條件比較成熟。為瞭促成這個業務，農業局領導帶著我們去農商行溝通瞭20多次。最後決定從三傢試點開始做起。農商行看到我們這麼大決心，就決定 做這個業務。
第一次貸款規模1400萬元，其中包括企業1000萬元，合作社200萬元，個人200萬元。經過2009年成功試點，2010年正式推出瞭這個貸款品種。現在其他一些銀行也陸續跟進瞭。這幾年已經抵押貸款11.47億元，每年業務增長都很快。
鑒證書用途相當於經營權證
廣州日報：武漢農交所的一個創新是三權分離，為什麼會有這種想法？
孫曉燕：武漢市的農業是都市農業，要求規模化，要求有實力的企業來投資，保證菜籃子供應。國傢法律規定土地承包經營權是不能過戶的，隻能在集體經營組 織之間進行承包權的再發包。這就帶來一房屋貸款條件個問題，外來投資者隻有一份合同，沒有證書，無法確權。面對這種情況，我們跟進瞭服務，將土地承包經營權作瞭一個概 念上的分解。三權分離，土地所有權屬村集體、承包權屬於農民，經營權用於流轉和抵押。
20多次才談下抵押貸款
廣州日報：鑒證書來代替經營權證是一個創新？
孫曉燕：國傢還沒有明確農村土地經營權作為一個物權，我們進行瞭創新，與銀行間商定瞭一個模式，把鑒證書作為一個權證來進行抵押。銀行為什麼認可這份 鑒證書？有幾個原因：一是，農交所是政府成立的機構。二是，農交所有完善的交易管理辦法和規則。三是，農交所背後有強大的農業資源。當然不是說拿瞭鑒證書 就一定能貸到款，隻是一個前提條件，銀行還會進行抵押物評估。
為瞭把業務開展起來，一開始我們加大宣傳，局裡幹部職工也積極推動進行項目進場。同時增加配套服務，例如抵押融資等，吸引項目進場交易。市場成功的關鍵是要讓農村資產充分實現其價值，後期服務也要跟進。之所以能實現一定的交易量，是與後期的配套服務分不開的。
孫曉燕：農交所成立之前的流轉土地，因為沒有鑒證書，所以無法貸款。以前流轉的土地可以補辦鑒證手續，但一定要補齊資料，沒有開村民代表大會的一定要開，隻有手續齊全之後，才能發證。
創新試點 土地流轉三權分離
孫曉燕：土地流轉有一個指導價格，這是根據最近半年來的實際成交價格確定的。掛牌價格不是最終成交價格，實際成交價可能高也可能低。征得大部分村民同意 後，村裡就可以將土地拿到農交所來掛牌。如果很多投資人都看中瞭同一塊地，將采取拍賣或招標的方式交易。如果租地沒有什麼附加條件，一般采取拍賣方式，價 高者得。如果還有很多附加條件，例如修路或投入基礎設施等，可以采取招標的方式，誰給的條件最優惠就給誰。掛牌20天為一個周期，如果投資者有意向就可以 摘牌，具體可以同出讓方協商。
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廣州日報：請介紹一下目前武漢農交所的基本情況和交易量？
從我們的調查可以看到，全國許多省土地流轉大潮湧起，很好地盤活瞭農村資源，在一定程度上增加瞭農民收入。但同時，我們也看到，真正能賺到錢的土地流轉項目並不多，具備可持續賺錢能力的項目更少。如果沒有政府的補貼，生存艱難。
武漢農交所的模式引發瞭全國關註。去年7月，習近平總書記專程來到武漢農交所視察，國傢發改委、監察部、農業部領導也多次前來調研，全國20多個省100多個城市也前來考察。近日，廣州日報記者專訪瞭武漢農交所總經理孫曉燕。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/08343948157.shtml
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