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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-18/10052457124.shtml

   三、固定資產投資較快增長,房地產投資增速略有回落

   二、工業生產穩中有升,企業利潤繼續增加

  相關閱讀

  1-8月份,全國規模以上工業企業實現利潤34864億元,同比增長12.8%,增速比上半年加快1.7個百分點。其中,主營活動利潤35801億元,同比增長4.9%。在41個工業大類行業中,25個行業主營活動利潤比去年同期增長,14個行業主營活動利潤比去年同期減少,1個行業由去年同期主營活動虧損轉為盈利,1個行業主營活動虧損比去年同期減少。1-8月份,規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.9元,以利潤總額計算的利潤率為5.4%,以主營活動利潤計算的利潤率為5.6%。

  [前三季度房地產開發投資61120億 增速回落0.6個百分點]

   五、出口增速有所回落,進口增速略有加快

    四、市場銷售增長平穩,鄉村增速快於城鎮

  (1)國內生產總值、規模以上工業增加值及其分類項目增長速度按可比價計算,為實際增長速度;其他指標除特殊說明外,按現價計算,為名義增長速度。

  前三季度,城鎮居民人均總收入22068元。其中,城鎮居民人均可支配收入20169元,同比名義增長9.5%,扣除價格因素實際增長6.8%。在城鎮居民人均總收入中,工資性收入同比名義增長8.9%,經營凈收入增長9.9%,財產性收入增長13.0%,轉移性收入增長9.8%。農村居民人均現金收入7627元,同比名義增長12.5%,扣除價格因素實際增長9.6%。其中,工資性收入同比名義增長17.1%,傢庭經營收入增長8.0%,財產性收入增長23.2%,轉移性收入增長17.4%。前三季度城鎮居民人均可支配收入中位數17925元,同比名義增長9.6%;農村居民人均現金收入中位數6554元,增長13.2%。三季度末,農村外出務工勞動力17392萬人,同比增加525萬人,增長3.1%。外出務工勞動力月均收入2542元,同比增長13.0%。

   八、貨幣供應增長較快,新增貸款同比多增

   一、農業生產形勢較好,秋糧有望再獲豐收

  (2)根據季節調整模型自動修正結果,對近一年來各期GDP、規模以上工業增加值、固定資產投資(不含農戶)、社會消費品零售總額環比增速進行修訂。修訂結果及2013年三季度GDP環比數據、2013年9月份其他指標環比數據如下:

  前三季度,固定資產投資(不含農戶)309208億元,同比名義增長20.2%(扣除價格因素實際增長20.2%),增速比上半年加快0.1個百分點。其中,國有及國有控股投資99001億元,增長17.6%;民間投資196611億元,增長23.3%。分地區看,東部地區投資同比增長18.8%,中部地區增長23.4%,西部地區增長23.0%。分產業看,第一產業投資6799億元,同比增長31.1%;第二產業投資132607億元,增長17.1%;第三產業投資169802億元,增長22.3%。在第二產業投資中,工業投資130386億元,同比增長17.7%;其中,采礦業投資9835億元,增長11.1%;制造業投資106773億元,增長18.5%;電力、熱力、燃氣及水的生產和供應業投資13778億元,增長17.0%。前三季度,基礎設施(不包括電力、熱力、燃氣及水的生產與供應)投資48403億元,同比增長25.1%。從到位資金情況看,前三季度到位資金348540億元,同比增長20.4%。其中,國傢預算資金增長16.6%,國內貸款增長16.6%,自籌資金增長20.1%,利用外資下降8.5%。前三季度新開工項目計劃總投資265497億元,同比增長13.3%;新開工項目301504個,同比增加25228個。從環比看,9月份固定資產投資(不含農戶)增長1.28%。

  前三季度,全國房地產開發投資61120億元,同比名義增長19.7%(扣除價格因素實際增長19.7%),增速比上半年回落0.6個百分點;其中住宅投資增長19.5%,增速比上半年回落1.3個百分點。房屋新開工面積144900萬平方米,同比增長7.3%;其中住宅新開工面積增長6.4%。全國商品房銷售面積84383萬平方米,同比增長23.3%,增速比上半年回落5.4個百分點;其中住宅銷售面積增長23.9%。全國商品房銷售額54028億元,同比增長33.9%,增速比上半年回落9.3個百分點;其中住宅銷售額增長34.5%。前三季度,房地產開發企業土地購置面積25167萬平方米,同比下降3.3%,降幅比上半年縮小7.1個百分點。9月末,全國商品房待售面積44636萬平方米,同比增長36.6%,增速比6月末回落2.6個百分點。前三季度房地產開發企業到位資金87828億元,同比增長28.7%,增速比上半年回落3.4個百分點。其中,國內貸款增長32.3%,自籌資金增長18.4%,利用外資增長23.4%。

  初步核算,前三季度國內生產總值386762億元,按可比價格計算,同比增長7.7%。其中,一季度增長7.7%,二季度增長7.5%,三季度增長7.8%。分產業看,第一產業增加值35669億元,同比增長3.4%;第二產業增加值175118億元,增長7.8%;第三產業增加值175975億元,增長8.4%。從環比看,三季度國內生產總值增長2.2%。

  前三季度,居民消費價格同比上漲2.5%,漲幅比上半年擴大0.1個百分點。其中,城市上漲2.5%,農村上漲2.7%。分類別看,食品價格上漲4.4%,煙酒及用品上漲0.6%,衣著上漲2.3%,傢庭設備用品及維修服務上漲1.5%,醫療保健和個人用品上漲1.5%,交通和通信下降0.4%,娛樂教育文化用品及服務上漲1.4%,居住上漲2.8%。在食品價格中,糧食價格同比上漲4.9%,油脂價格上漲1.7%,豬肉價格下降0.9%,鮮菜價格上漲5.2%。9月份,居民消費價格同比上漲3.1%,環比上漲0.8%。前三季度工業生產者出廠價格同比下降2.1%,降幅比上半年縮小0.1個百分點;9月份同比下降1.3%,環比上漲0.2%。前三季度工業生產者購進價格同比下降2.2%;9月份同比下降1.6%,環比上漲0.2%。

  前三季度,黨中央、國務院堅持穩中求進的工作總基調,穩定宏觀經濟政策,創新宏觀調控方式,著力深化改革開放,加快推進轉型升級,努力保障和改善民生,國民經濟呈現穩中有升、穩中向好的發展態勢。

  前三季度,社會消費品零售總額168817億元,同比名義增長12.9%(扣除價格因素實際增長11.3%),增速比上半年加快0.2個百分點。其中,限額以上企業(單位)消費品零售額84571億元,同比增長11.0%。按經營單位所在地分,城鎮消費品零售額145799億元,同比增長12.7%;鄉村消費品零售額23018億元,增長14.5%。按消費形態分,餐飲收入18178億元,同比增長8.9%,增速比上半年加快0.2個百分點;商品零售150639億元,增長13.4%,比上半年加快0.2個百分點。在商品零售中,限額以上企業(單位)商品零售額78729億元,增長12.1%。其中,汽車類增長9.3%,傢用電器和音像器材類增長14.7%,傢具類增長20.6%。9月份,社會消費品零售總額同比名義增長13.3%(扣除價格因素實際增長11.2%),環比增長1.24%。

  前三季度,進出口總額30604億美元,同比增長7.7%,增速比上半年回落0.9個百分點;出口16149億美元,增長8.0%,回落2.4個百分點;進口14455億美元,增長7.3%,加快0.6個百分點。進出口相抵,順差1694億美元。進出口總額中,一般貿易進出口16162億美元,增長7.8%;加工貿易進出口9894億美元,增長0.7%。出口額中,一般貿易出口7945億美元,增長8.9%;加工貿易出口6250億美元,下降0.9%。進口額中,一般貿易進口8217億美元,增長6.8%;加工貿易進口3644億美元,增長3.6%。9月份,進出口總額3561億美元,同比增長3.3%;其中出口1856億美元,下降0.3%;進口1704億美元,增長7.4%。

   六、居民消費價格基本穩定,工業生產者價格降幅收窄

內容來自sina新聞

   七、居民收入繼續增長,農村居民收入增速快於城鎮

  [2013年1-9月份全國房地產開發和蘆洲房屋增貸銷售情況]

  全國夏糧總產量13189萬噸,比上年增加196萬噸,增長1.5%;早稻總產量3407萬噸,比上年增加78.3萬噸,增長2.4%;秋糧有望再獲豐收。前三季度,豬牛羊禽肉產量5803萬噸,同比增長1.3%,其中豬肉產量3831萬噸,增長2.1%。生豬存欄47541萬頭,同比增長1.5%;生豬出欄50259萬頭,增長1.9%。

  9月末,廣義貨幣(M2)餘額107.74萬億元,同比增長14.2%,增速比上月末回落0.5個百分點;狹義貨幣(M1)餘額31.23萬億元,增長8.9%,比上月末回落1.0個百分點;流通中貨幣(M0)餘額5.65萬億元,增長5.7%,比上月末回落3.6個百分點。9月末,人民幣貸款餘額70.28萬億元,人民幣存款餘額103.09萬億元。前三季度,新增人民幣貸款7.28萬億元,同比多增5570億元;新增人民幣存款11.27萬億元,多增2.23萬億元。

  總體來看,前三季度,國民經濟運行總體平穩,穩中向好,主要指標處在合理區間,有利於調結構、促改革。下一階段,要認真貫徹落實中央各項決策部署,緊扣主題主線,下更大的力氣促進改革開放,下更大的力氣調結構、轉方式,進一步激發市場活力和長期發展的內生動力,促進國民經濟持續健康發展,打造中國經濟升級版。

附件:

  [1-9月城鎮居民人均總收入22068元 實際增長6.8%]

國傢統計局前三季度GDP同比增長7.7%

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  2012年各季度及2013年一、二、三季度GDP環比增速分別為1.4%、2.2%、2.0%、1.9%、1.5%、1.9%和2.2%。





  前三季度,全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長9.6%,增速比上半年加快0.3個百分點。分經濟類型看,國有及國有控股企業增加值同比增長6.3%,集體企業增長4.5%,股份制企業增長11.0%,外商及港澳臺商投資企業增長7.9%。分三大門類看,采礦業增加值同比增長6.7%,制造業增長10.3%,電力、燃氣和水的生產和供應業增長6.8%。分行業看,41個工業大類行業增加值全部實現同比增長。分地區看,東部地區增加值同比增長8.9%,中部地區增長10.5%,西部地區增長11.0%。分產品看,前三季度464種產品中有338種產品同比增長。其中,發電量增長6.8%,粗鋼增長8.0%,鋼材增長11.7%,水泥增長8.9%,平板玻璃增長11.3%,十種有色金屬增長9.8%,焦炭增長8.2%,硫酸(折100%)增長4.8%,燒堿(折100%)增長4.4%,化學纖維增長7.5%,乙烯增長6.4%,微型計算機設備增長8.4%,集成電路增長9.3%,汽車增長15.3%,其中轎車增長14.5%。前三季度規模以上工業企業產銷率達到97.7%,比上半年提高0.2個百分點。規模以上工業企業實現出口交貨值82148億元,同比增長4.5%。9月份,規模以上工業增加值同比增長10.2%,環比增長0.72%。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-05/09272566383.shtml

  根據兩部門要求,各省級國土資源主管部門、住房和城鄉建設部門要盡快摸清底數上報兩部,並選擇1~2起頂風違法案件直接予以查處。目前,北京(樓盤)市昌平區、河北省石傢莊(樓盤)市欒城縣、內蒙古呼和浩特(樓盤)市賽罕區、海南(樓盤)省海口市、廣東省廣州(樓盤)市花都區已組織拆除瞭一批"小產權房"。河南省召開全省視頻會議部署相關工作,並向省主管領導專題匯報,以兩廳名義起草緊急通知;山西已向省政府專題匯報,起草瞭工作方案,準備在省政府牽頭下組建領導小組;湖房屋2胎銀行北已向省政府專題匯報,各市正在抓緊梳理案件;陜西以兩廳名義召開瞭縣一級視頻會,並在省國土資源廳成立瞭工作機構;江蘇已要求各市按時上報摸排及案件查處情況。

各地密集部署清查小產權房 江蘇已要求各市上報

  記者日前從國土資源部執法監察局瞭解到,去年11月22日、11月24日國土資源部、住房和城鄉建設部聯合部署"小產權房"查處工作一個多月來,各省級國土資源部門密集部署有關工作,加快清理、查處。國土資源部執法監察局負責人近日表示,各地要按照要求堅決做到"三個一批",即堅決拆除一批"小產權房",堅決查處一批典型案件,嚴肅追究一批有關責任人員的責任。

  據瞭解,在黨的群眾路線教育實踐活動中,國土資源部瞄準社會高度關註的熱點問題,從部門實際和履職盡責出發,把集中開展違法建設、銷售"小產權建融新北平溪建融房"突出問題專項整治工作,列入瞭"四風"突出問題專項整治工作方案。這項專項整治工作由部領導親自掛帥,要求剎風治亂,堅決叫停在建、在售"小產權房",切實維護群眾權益。國土資源部已組織人員先後赴5省(市)督辦"小產權房"違法用地查處工作。

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七號線土建工程累計完成52%

??記者瞭解到,七號線位於番禺區,長約18.60公裡,共設9座車站,其中換乘站為4座。線路從廣州南站起始向東北方向行進,一直沿漢溪大道行進,後繼續沿漢溪大道向東北方向前行,再沿南大幹線東行,穿越珠江後折向東沿大學城中環西路東行,至一期終點大學城南站。七號線與二號線的廣州南站、石壁站,三號線漢溪長隆站、四號線大學城南站換乘。七號線將城市的南拓和東進軸串接,起到為二號線、三號線、四號線、五號線等客流接運的作用,集疏廣州南站的鐵路樞紐客流交通,加強瞭城市南部與東部組團之間的聯系。

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??記者昨日從廣州地鐵公司獲悉,七號線最後一臺盾構機日前在漢溪長隆站始發,向鶴莊站方向推進。自此,全線18臺盾構機正在地下全速掘進,七號線全面進入區間盾構掘進的新階段。截至目前,七號線土建工程累計完成52%。

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  學區房,一般指的是重點小學片內的房產。根據北京市相關教育政策,北京的小學生入學實行就近劃片入學,每所小學隻招收周邊特定區域的學生。對於許多重點小學而言,隻有戶口在其劃定的特定區域的學生才能就讀。

  如此質劣價高的房子,讓王致勝大呼意外。但他不知道,在北京,這樣的學區房十分緊俏。

  盡管大勢趨冷,但重點優質小學附近的學區房價格卻比較堅挺。據鏈傢地產監測,今年5月學區房均價為5.07萬元/平方米,環比上漲0.7%。以位於北京東城區光明小學附近的龍潭北裡項目為例,2012年該項目成交均價隻有3萬多元/平方米,2013年大幅上漲50%左右,售價高至5.17萬元/平方米,目前,該項目的售價已達到5.19萬元/平方米,一直延續著上漲的勢頭。

  文昌胡同:

  由於北京市的優質重點小學資源十分稀缺,就學需求量又十分巨大, 重點小學"門票"一票難求。擁有一間指定區域內的住房(有的學校還需要學生的戶口與住房一致),孩子便可以有資格進入重點學校讀書。

  "學區房"有多貴?舉個例子,在北京西單附近的文昌胡同,一間面積僅有10平方米的民宅,售價卻高達340萬元。因為,附近有一所被認為是"北京最好的小學"之一的實驗二小。

北京學區房現狀均價超5萬 最高每平米34萬

  具體來看,在這30個樓盤中,銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個,價格在7萬元~8萬元/平方米之間的有6個,價格在6萬元~7萬元/平方米之間的有10個,價格在5萬元~6萬元/平方米之間的有3個,價格在4萬元~5萬元/平方米之間的有3個,價格在3萬元~4萬元/平方米之間的有5個。

  當傢長們齊刷刷把目光投向學區房,"天價胡同房"的出現就不奇怪瞭。

  北京最貴的房子,既不是玉淵潭公園附近價格曾超過20萬元/平方米的釣魚臺七號院,也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬元/平方米的霞公府,更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀,而是分佈在重點小學附近、被稱作"學區房"的普通住宅。

  學區房逆勢上漲,

  王致勝告訴記者,中介帶他看的那間房子,就在文昌胡同裡,"這間面積隻有10平方米的房子破舊、低矮,采光也不好,有些地方連墻皮都脫落瞭,簡直慘不忍睹。這麼又小又破的房子,一個人住都夠嗆,如果住一傢人,人均居住面積恐怕還比不上我們老傢一頭豬住的面積大。"

  4月18日,北京市教委發佈《2014年義務教育階段入學工作意見》(下稱《意見》),提出今年北京市小學免試就近入學,小升初實行單校劃片或多校劃片入學,取消延續多年的共建招生。所謂共建招生,是指一些機關單位、企業等和重點學校存在共建合作關系,學校為共建單位提供一定的招生名額,而共建單位則在其他方面回報學校。

  對此,鏈傢地產分析師張旭表示,2013年北京房地產調控"國五條"細則出臺後,"滿五年+唯一"的免所得稅房源成為二手房市場的"香餑餑"。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲,其中帶重點小學名額的二手房更是漲幅巨大,最終形成瞭部分學區房沖擊10萬元/平方米的局面。



  王致勝的老傢在河南新鄉,10年前來北京闖蕩,如今經營一傢傳媒公司。"兒子今年上小學,我覺得以自己的實力,在學校附近買個小點兒的房子應該不是問題,可是今天一看,徹底傻眼瞭。"王致勝坦言,之所以想買學區房,就是想讓孩子進入好學校,沒想到價格這麼貴。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/09162839874.shtml

  地產業內常常說,房地產第一是地段,第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話,文昌胡同位於北京長安街沿線,又是北京西二環以內,毫無疑問屬於城市核心區,地段優勢非常明顯,房價高還可以理解;但是在北京北四環以外,也有一批特殊的房源,價格超過5萬元/平方米,部分房源房屋二胎銀行借款一度接近10萬元/平方米,實在是匪夷所思。

  7月9日,一傢中介置業公司的顧問告訴記者,華清嘉園學區房帶有重點小學-中關村二小學區的名額,以小戶型為主,面積多在37~60平方米,由於戶型小,容易出手,單價較高,價格多在6萬元~8萬元/平方米,部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。

  采訪中記者瞭解到,除瞭這套10平方米340萬元的房子外,文昌胡同另一套14.6平方米的房子,賣到瞭460萬元,單價同樣超出瞭30萬元/平方米。

  部分區域:學區房價格是其他房源的2~3倍

  西單附近某單位一位職員曾告訴記者,他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書,但除非戶口在這裡,不然,就得買房落戶,除此別無他法。

  這就是被戲稱為"宇宙中心"的北京北四環外五道口華清嘉園,這裡的一套學區房曾掛牌價高達10萬元/平方米。

  近年來,北京各重點小學附近的學區房價格一路水漲船高。根據北京市教育部門的規定,文昌胡同屬於實驗二小的劃片區域。在一房難求的局面之下,文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。

  據瞭解,北京西四環、南四環等區域的多數房源均價為3萬多元/平方米,很顯然,華清嘉園的學區房的價格超過同類區域房源價格一到兩倍。

  此外,記者瞭解到,目前在北京重點小學資源集中的區域,已經形成瞭幾個頗具規模的熱點學區房板塊,如中關村地區,包括中關村、學院路以及萬柳附近;東城區東四板塊;西城區平安裡板塊;朝陽區朝陽門板塊等。

  10平方米房子標價340萬元

內容來自sina新聞

  6萬~7萬/平方米的占1/3

  近日,《中國經濟周刊》、中國經濟研究院與鏈傢地產聯合推出瞭"北京學區房價格地圖"。該地圖編制方法為:共選擇瞭北京內城6區的30個重點小學,並挑選瞭這30個小學附近的代表性二手樓盤,以其5月份的銷售價格為樣本。

  從這30個代表性樓盤來看,售價最高的是位於海淀區的東南小區,這個小區是海淀區中關村一小的學區房,目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位於豐臺區的永善裡小區,它是豐臺第五小學的學區房,目前售價隻有3.32萬元/平方米。

  據鏈傢地產測算,這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。

  6月以來,記者走訪北京一些重點小學附近的二手房市場,發現盡管中國樓市整體趨冷,但被稱作"學區房"的"特種房"價格,卻逆市瘋漲。

  今年以來,受到限購政策的持續作用以及信貸環境趨緊的影響,北京樓市出現瞭一定的結構調整。表現在二手房市場,據鏈傢地產監測,今年春節後,市場逐漸走低,5月北京市二手住宅成交均價為2.86萬元/平方米,環比降幅達到4.75%。

  而日前一條北京教育新政的出臺,更令學區房價格走勢看漲。

  采訪中記者發現,由於離實驗二小很近,文昌胡同一帶的房源價格普遍都在15萬元/平方米以上,這一房價無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者,來這邊看房的人特別多,如果房源價格標低瞭,很快就會被客戶搶走。

  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為,北京市新出臺的入學政策,旨在平衡各義務教育學校的資源,給愈來愈嚴重的擇校潮降溫。作為特權而長期存在的共建生被一舉取消,值得高度稱贊。但這一新政也意味著,在"就近入學"要求下,"居住地"這一因素在獲得優質學校的硬性條件中的權重更大,這對高燒不退的學區房價格無疑是一種強化。

  "在我雲林二胎房貸老傢,這種房子養豬都嫌小。"7月5日,在文昌胡同附近一傢房屋中介看房的王致勝(化名),面對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結舌的340萬元的房價,一臉困惑。

  而王致勝所說的這套僅有10平方米的房子,價格標到瞭340萬元,其單價高達34萬元/平方米,這一價格幾乎超出瞭北京所有最高端的一手樓盤的售價,釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅,與這間小房子比,簡直"弱爆瞭"。

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外媒稱某市官媒 不知羞恥的勸民購房

內容來自sina新聞

  彭博經濟學傢Tom Orlik寫到:"有相當購房需求來自投機者,房價下跌或嚇跑買傢。現在把錢存在銀行的收益都好過投資買房。"

  北京時間7月19日下午消息,據美國科技財經網站businessinsider,中國房地產市場看上去不太好,6月70城中有55城房價環比下跌,其中一個問題是供應過剩。某市官媒"不知羞恥的"勸民購房。

  Or2順位房貸任何問題免費諮詢lik稱,但一些官媒立場""不知羞恥的"轉向刺激需求"。他指的是《常州日報》的頭條是《我市目前已到購房好時機》。

  文章稱,房價雖已下跌,但跌幅很小,房價低時面臨強勁需求。報道稱,今年上半年,市區商品房及商品住房銷售備案面積分別為305.6萬平方米和250.74萬平方米,同比分別下降6.63%和11.25%。這一銷量在全省13個城市中,僅低於南京和蘇州,排名第3;在江浙滬25個城市中,僅低於上海、南京、蘇州、杭州,排名第5。

  然而,經濟學傢警告稱,中國房地產最糟糕的時候還在日後。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-20/08272826747.shtml

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  不少博友表示,希望此次審計公開透明,並對相關問題一查到底。同時以土地審計作為開端,建立土地財政管理的長效機制,根治地方政府土地財政依賴癥。

土地審計須公開透明一查到底 切勿走過場

  "2014年上半年,國有土地使用權出讓收入達到瞭21129億元,同比增長26.3%。如此規模巨大的一筆收入,而且是被公認為的問題頻發領域,竟然從未進行過審計,確實讓人難以理解。"博友"譚浩俊"說,伴隨著專項審計工作的展開,相關的改革將進一步加快。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/08052879595.shtml

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  切勿蜻蜓點水走過場

 倒逼地方"去土地財政化"

  博友"聶日明"認為,審計不是土地財政管理長效機制。光靠專項審計,不僅解決不瞭眼前的問題,對地方政府也很難構成持續性的監督作用。土地財政的規范管理要建立長效機制,將土地財政等同於一般預算的管理規范進行管理是第一步。同時還要參照"三公"的預決算編制與公開制度,引入公眾監督。

  "這次波及全國的土地'大審計'應當做到公開透明,這不僅有利於公眾監督,也有助於防止暗箱操作。"博友"吳睿鶇"表示。

  有博友表示,審計署首次對土地財政"摸傢底"式的大審計,將有效推動地方土地財政治理。

  還有博友指出,希望此次土地審計找準主攻方向,並對相關問題一查到底。

  博友"吳其倫"則表示,希望審計部門能真正掀起一場審計風暴,而不是蜻蜓點水式的走過場;同時希望本次審計不僅能夠揭開人們心中的疑團,也能夠讓那些玩弄土地於股掌之上的官員受到應有的懲罰,更能建地容積率夠為政府完善土地供應提供科學、清晰的決策依據。

  博友"吳其倫"列舉瞭土地財政依賴的幾大危害:在一定程度上助長瞭中國經濟出現虛假繁榮的發展勢頭,導致產業結構嚴重失衡,令地方政府與開發商結成利益共同體,激發房地產市場矛盾。

  "土地財政大審計將倒逼地方政府'去土地財政化'。"博友"匡賢明"認為,要在目前高度依賴土地財政的現狀下盡快去土地財政化,既要防止地方政府繼續依賴土地生財,也要防止過快轉型帶來地方治理的危機。大審計拓展瞭去土地財政化的空間,但也要清楚地看到,轉變經濟發展方式還需要徹底切斷土地財政的根子。比如,加快地方政府向公共服務主體的回歸,弱化甚至取消對基層政府經濟增長的指標考核;同時,盡快推進財稅體制改革,構建地方主體稅種,使各級政府的財力與支出責任相匹配。在大審計的同時加快推進這些改革,"去土地財政化"的經濟發展方式轉變就完全有可能取得實質性的突破。

  建立長效機制 引入公眾監督

  有博友表示,土地審計隻是土地財政管理的第一步,要想根治地方政府土地依賴癥,還需建立土地管理長效機制和配套措施。

內容來自sina新聞

  博友"吳睿鶇"表示,財權與事權的嚴重不匹配問題也需解決。國傢需站在財稅的視角,來理順中央與地方財稅與事權,加快費改稅的進程,啟動稅收制度變革,使地方政府擁有與事權相匹配的財權,從而回歸到市場監督者和"守夜人"的本位。

  據報道,從8月中旬開始,國傢審計署將對過房貸利率比較2014去6年地方土地出讓收支、土地征收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法等情況進行審計。此次審計是繼社保審計、地方債務審計之後的第三次大規模全國性審計。

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  "一方面,監管部門在有意控制新增節奏;另一方面,市場觀望情緒很濃,發債主體與券商也都小心謹慎,避免被拒。"一傢券商的固定收益部人士認為,在二季度,隨著投資壓力的回升,城鎮化建設的地方資金缺口仍將推動今年的城投債規模繼續上升。

  債市監管風暴的層層推進,在業內人士看來,首當其沖的是此前因絕對收益杠桿較高而廣受代持機構青睞的城投債,並且成為此次合規排查的重點。

  緊隨其後,中央國債登記結算有限責任公司25日通知,暫停信托產品、券商資管、基金專戶的銀行間賬戶開立業務。

  "城投債是前期市場加杠桿的主力品種,所以現在去杠桿化、絕對收益率空間壓縮得也更為突出。"前述股份制銀行人士分析。

  在此前的分析報告中,中信建投證券的研究員黃文濤認為,考慮到房地產持續調控帶來的地方土地財政收入減少、民生保障題材帶來的剛性財政支出,地方的財政實力正在進一步遭受壓迫;而另一方面,企業的去產能、去杠桿化都在使銀行的資產質量承壓,再加上利率市場化對銀行收益的縮減,銀行對不良資產的救援頭寸也將受到鉗制。

  在這場愈演愈烈的債市嚴打風暴中,"代持養券"成瞭吸引所有關註的風暴眼。

  "現在各傢都在搞自查,這一次的動作很大很嚴肅,我們在央行會議之前就開始瞭,城投債在去年表現搶眼,自然各方都關註。"東北一傢股份制銀行的大客戶部主管表示。受此影響,4月份,城投債實際發行額僅為531.5億元,環比上月大幅下滑瞭62%。

  前景看長期

  4月24日,根據央行在內部會議上的最後通牒,各銀行都要展開債券代持業務及丙類戶的清理,且在5月10日之前上報結果。對於在內部清理中檢查出的問題,則要積極與公安部門及審計部門進行溝通。

  "中行、交行、民生、華夏等銀行的凈利潤均處於增速同比下跌的趨勢。"前述股份制銀行人士稱,相反,部分銀行的不良貸款率卻出現瞭向上區間的波動。"不能說全是拜地方平臺債務所賜,這其中也有區域經濟上集中爆發的償債壞賬,但這至少說明,不能老指望著銀行借新、續借瞭。"

圍剿城投債

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  "主要是為瞭保護投資者利益,防范債市系統性風險的發生,尤其是一些丙類戶,由於必須由甲類銀行監管,丙類戶放大獲利杠桿的同時,一方面也能夠幫助機構轉移虧損或利潤,中間涉及利益輸送的可能性就更大。"前述股份制銀行人士表示,這也正是丙類戶被重點關註以及銀行清理掛在自傢名下代持債券的原因。

  "監管政策已經在幫助釋放風險瞭,地方平臺的融資渠道不可能突然緊縮,目前的暫緩也是為瞭先核查,城鎮化建設需要有資金缺口的填補,隨著投資壓力上升,估計二季度還是會有城投債規模的一個回升。"其繼續表示。

  與此同時,監管層對城投債的審批也開始放緩。4月以來,城投債實際發行額僅531.5億元,環比上月大幅下滑62%。

  央行通牒的消息一出,信用債市場的緊張氣氛再度升級。從市場表現來看,信用債傢族中的大塊頭,城投債成為瞭首當其沖的利空板塊。

  核查愈演愈烈,城投債的失勢也讓地方平臺的位置更加尷尬。一方面,政策的壓迫正在使平臺傳統融資的渠道門檻更加嚴格;另一方面,新一輪城鎮化的地方融資,依然難以離開平臺的協助。

  受核查風暴影響,債市的風聲鶴唳也正讓包括城投債在內的信用債遭受機構投資者的拋售。

  "去年城投債發行瞭1.26萬億元,這是火箭式的規模增長。規模增加之下,壞賬的暴露風險也會增加,尤其是這中間還有大量的低資質信用債,平臺的經營收益狀況根本不足以還債。"前述股份制銀行人士表示,"現在緩釋風險的途徑也依然是靠續借或者政府兜底。"但顯然,緩釋風險的成本也在慢慢升高,這又成瞭信用債風險提早暴露的另一考慮因素土建融南投水里土建融

  在業內人士看來,這些中小金融機構一直是城投債主要的代持機構。"它們的代持比例嚴重失衡,大大超出瞭自身的風險控制能力。"前述股份制銀行人士分析,"這次嚴打也是從監管上進行一次疏導堵漏,提前把金融系統中的風險分散掉。"

 危機溫床?

  不單如此,城投債的迅速增長與龐大的地方債務存量更是令市場憂心,恐其成為國內信用危機的溫床與策源地。

  就在4月,世界三大評級寡頭中的惠譽、穆迪,不約而同地選擇瞭調低中國的信用評級,給出的理由也近乎默契的相近,皆因地方政府債務規模膨脹過快,而其中的不透明性增加瞭未來的償債風險。

  對於外資市場的又一輪做空,盡管業內的主流聲音一直警醒市場不要盲目跟風,但城投債、地方債務的償債擔憂仍是切中瞭投資者的心病。

  可佐證這一點的正是4月初銀監會對農村中小金融機構"不得通過購買平臺公司債券、短期融資券、中期票據、信托產品等方式向平臺公司提供融資"的新令。

  本報記者 張曉赫 北京報道

內容來自sina新聞

  "代持養券就是為瞭放大獲利杠桿,所以絕對收益較高的城投債很受券商資管、信托、中小村鎮銀行等機構的青睞。"前述券商固定收益部人士稱,在去年爆發的城投債高潮中,由於門檻的逐步放松,不斷有低信用資質的城投債進場,而用於招徠投資者的便隻有高利率,"這對一些中小機構,尤其是丙類戶很有吸引力"。

  原本這無可厚非,然而隨著萬傢基金鄒昱、中信證券楊輝等一個個債市高管、債市老鼠銀行2胎 銀行2胎利率倉的曝光,"代持養券"過程中的利益輸送才漸漸浮出水面。

  從規范平臺信貸、政信信托、影子銀行到城投債,今年以來的金融市場一攬子整頓政策無不顯示著監管層對地方債務風險的擔憂。

  "政策層的嚴打還在繼續發展,這種狀態估計還會有一段觀望的時間。但政策本身的出發點是好的,是有利於債市的長期發展的。"前述券商的固定收益部人士認為城投債未來大范圍違約的可能性並不大。

  所謂"代持養券",就是購券人尋找金融機構接盤,並承諾在某時間節點以約定價格回購,再以市場價拋售,利用兩者之間的利差放大投資獲利的杠桿。

  "從穩發展的角度來看,城投債的規模,今年還會面臨增長壓力,但當前的監管態度很明確,地方城投債的風險控制手段肯定要加強。"股份制銀行人士建議,地方債務還應該在信貸、城投債、信托等傳統融資渠道之外,找一些創新的融資渠道。

 禍起代持

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13142152124.shtml

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  小區居民稱,該兩層小樓為B樓2605室業主張必清耗時6年建成。經記者核實,張必清為中醫保健品連鎖銷售機構"奇經堂"的創始人。



昨日,人濟山莊小區,與其他樓相比,B棟樓頂層天臺上違規建造瞭一棟兩層小樓,假山大樹俱全。新京報記者 浦峰 攝

  新京報訊 位於白石橋路45號的人濟山莊小區B棟樓頂天臺上建造瞭一棟兩層別墅,假山大樹俱全。此為頂層一住戶用6年時間建成,被網友稱為北京"最牛違建"。昨日,海淀城管已在該違建住戶門口張貼瞭限期整改通知書,要求15天之內申訴或自行拆除,否則將報經海淀區政府批準後予以強拆。

  昨日下午,記者來到人濟山莊小區B樓26層,隻見2605室大門緊閉,敲門、按門鈴均無人應答。

內容來自sina新聞

  記者試圖從外面的樓道上到頂層平臺,往上走發現,一個閃著"安全出口"標志的樓門被一個大櫃子頂住,而另一個樓道裡,則堆積著枯樹枝等雜物,邁過這些雜物,通往平臺的門被鎖著。

 鏈接

  從西直門向西,過瞭紫竹院公園南門,右手邊一片高樓,就是京城西部著名的高檔小區--人濟山莊。與小區其他樓不同,靠近馬路的B棟樓26層樓頂天臺,還建有兩層小樓,樓體外表用巖石質感外殼包裹,外殼上還種有大樹,仿佛"空中花園"。

 違建有山有樹仿佛"空中花園"

  釋疑

  城管張貼限期整改通知書二胎利率多少任何問題免費諮詢

  城管部門表示,沒有違法建設的面積就沒法發限拆通知書,而物業掌握的都是戶型圖,違建面積是多少,業主不會去找物業備案。以往遇到不開門的情況,城管部門會采用激光測距的方式測量違建面積,這需要在違建旁邊找一個高點,以俯沖的角度對違建的長、寬、高進行激光測距。由於該樓為26層,加上違建相當於28層,是周圍最高的建築,沒法進行激光測距。





  昨日下午,海淀城管紫竹院隊在2605室大門上張貼瞭限期整改通知書。通知書顯示,經查,人濟山莊4號樓頂層一處建設工程,建築面積為800平方米,未依法取得規劃許可,屬違法建設。

  紫竹院隊副隊長陳鬱說,限期整改的期限是15天,在此期間,2605室的業主既可以到城管隊申訴,也可以自行拆除。過瞭15天還沒動作,城管部門將報請海淀區政府啟動強拆程序,"必須要有海淀區主管副區長的批準,才能啟動強拆。"

  據陳鬱介紹,強拆通知書需要遞交到業主本人手中,而現在2605的業主張必清一直沒能聯系上,如果啟動強拆需要把他找出來。按以往的經驗,從限期整改到期到強拆執行需要數月時間,包括區政府批準的時間,以及街道辦事處聯系公安等部門進行準備的時間。



26層樓頂蓋別墅 城管限15天內拆除

2胎銀行不察配偶貸款全省皆可處理  800平米違建如何認定?

  根據限期整改通知書,城管部門認定兩層小樓違建的面積為800平方米。按照城管部門的說法,城管隊員曾多次找違建業主張必清,張必清均拒絕開門入戶調查。這違建面積如何得出?

  多位住在該樓的居民擔心頂層加蓋的兩層小樓會加重樓體承重荷載,即使將該違建拆除,大樓整體結構也可能受到破壞。另有居民說,曾有小區居民就此找相關部門反映,但多年來一直沒有解決。

  隨後,紫竹院隊收集相關證據,並通過該建築物外觀輪廓規模估算建築面積,將基本情況上報區城管局,由區城管局報區規劃委進行規劃認定,最後認定該違法建設面積為800平米。

 影響



  樓頂"增重"影響建築安全

  據一位房屋安全專傢介紹,從城市管理上,房屋建築在建成並通過驗收後,如果要加建、擴建,必須經過規劃部門批準。要委托該建築原設計單位或相同資質的設計單位,出具正式的設計和改造方案。同時,對於300平方米以上的裝修工程,也必須到住建部門報批後才可施工。

  "在頂層直接加蓋一個別墅,肯定會對整個房屋建築的結構安全產生影響。"該專傢說,房屋建築在設計時,會設計好該建築的荷載,加蓋瞭一層必然增加重量,該建築承重構件的荷載就不一樣。對於承重構件的影響有兩方面,一是對加蓋那一層構件的影響,如果增加的重量超過荷載,有可能導致梁、柱這些構件垮塌。另一方面,也有可能造成整棟樓,也就是頂層以下的承重構件超負荷,出現問題。此外,頂層加蓋別墅後,對整棟樓的抗震也會產生影響。

昨日,海淀城管紫竹院隊在2605室大門上張貼瞭限期整改通知書。

  依據2011年出臺的《北京市禁止違法建設若幹規定》,城市管理綜合行政執法機關責令停止建設或者發現已經建成的城鎮違法建設,應當在20日內責令限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08052331272.shtml

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  而僅僅20分鐘後,保利地產經歷40回合舉牌,最終以成交價8億元拿下番禺漢溪村宅地,折後樓面價18694元/平米,刷新番禺單價紀錄。此後,保利又在黃埔區蟹山路48號地塊的拍賣中拿下黃埔單價冠軍。該地塊的爭奪"激戰"上百回合,保利以16.6585億元配9600平米保障房力壓另外五傢房企勝出。

  在深圳市場,在香港上市的本地房企佳兆業高調宣稱,去年首次取代萬科,成為2013年深圳住宅成交量、成交金額"雙料冠軍"。佳兆業地產,萬科地產以及招商地產,以62.35億元、52.39億元和51.12億元的金額分列三甲。

  農歷春節臨近,房地產銷售迎來淡季。但在經歷2013年的狂飆突進之後,眾土建融桃園觀音土建融多房企依然早早開始佈局新一年的攻勢。日前,上海、廣州以及杭州等多個城市頻繁出現"地王",房企在一、二線城市的土地市場競爭呈現白熱化趨勢。

  此次廣州土地出讓,保利以24.6億元拿下番禺和黃埔兩宗宅地,刷新兩區單價地王紀錄,而廣州土地出讓總共進賬逾58億元。但相比同一天上海的土地出讓價格,仍是"小巫見大巫",當天上海拍出瞭總價101億元的住宅用地,被業內認定為上海住宅用地總價冠軍。

  中原地產首席分析師張大偉表示,此輪高價地出現的力度超過歷史紀錄,相比往年樓市最火爆期出現的地王,本輪地王的單價、總價都突破瞭市場的想象力,房企在一、二線城市的土地市場競爭已經愈發呈現白熱化趨勢。

  動態

  該場拍賣會上,珠海房企華發以總價17.15億元拿下荔灣和海珠兩宗宅地,配建總面積為12150平方米,成為該場競拍的"配建之王"。招商地產則順利奪下其在廣州的第二宗地,斬獲番禺萬博區商業地塊,最終成交總價14.6億元,折合樓面價14528元/平,成為番禺新晉"商業地台南新市建地貸款王"。

  在6傢千億級房企之後,位列500億-1000億元之間有萬達、華潤、世茂房地產、綠城、融創5傢企業,200億至500億的企業共有27傢,較去年增加12傢,越來越多的企業在去年實現百億規模後加速整合發展資源,通過積極拓展快速提升規模,實現瞭向更高層級陣營的邁進。

  中指院報告認為,整體來看,年銷售百億以上的房企內部的競爭分化格局愈發明顯,500億以上的企業僅僅十餘傢,成為推動行業發展的領軍企業,領先優勢更加鞏固;而更多的企業介於100億到300億之間,且規模差距較為接近,可見這一陣營未來的競爭將日趨激烈,企業將持續邁入分化發展的新格局。

  與佳兆業在深圳"大本營"趕超萬科不同,綠地集團則更為霸氣。近日綠地集團董事長張玉良在公開場合表示,新年的願望是把萬科從行業老大的寶座上拉下來。根據中國指數研究院的報告,2013年,國內房企"老大"萬科實現銷售金額1776億元,銷售面積1532萬平方米,不僅連續第四年超過千億,而且正以更快速度邁向2000億大關。

  事實上,據中原地產監測數據顯示,2014年開年,廣州、深圳、杭州以及上海等多個城市的土地出讓都出現瞭激烈競爭。如1月23日,深圳前海的商業用地T201-0080宗地公開招標出讓,便以134億元、樓面地價28113元/平方米,再次刷新深圳單價、總價"雙料"地王紀錄。同日,杭州單價地王也再度誕生。融信投資集團以33.84億元奪下去年由於市場過熱而被暫停的杭州西湖區翠苑單元地塊,折合樓面地價為2.94萬元/平方米。

  在這份榜單上,綠地集團與保利地產分別以1625億元和1251億元緊隨萬科位居銷售金額的亞軍和季軍,並縮小瞭與萬科的距離。不過,如果從銷售面積來看,萬科、綠地和保利分別為1532萬平方米、1660萬平方米和1085萬平方米,綠地已經實現瞭趕超。

  開年土地交易升溫

  分析

  千億級房企強者恒強

  回顧2013年的房地產行業競爭格局,年銷售額突破百億元的房企軍團擴大到71傢,較2012年增加18傢,其銷售額合計達到2.3萬億元。其中,萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園6傢企業組成的千億俱樂部陣容更加強大,市場領軍優勢凸顯,已顯著拉開與第二梯隊的距離。

  根據中國指數研究院的報告指出,經過一輪房地產市場調控的洗禮,市場份額再度向綜合實力雄厚、品牌特色顯著的優秀房企集中。領軍企業不斷強化競爭優勢,進一步拉大瞭與中小房企的距離,分化發展的格局在2013年愈加明確。

  農歷大年廿八,上海和廣州兩地的土地市場熱鬧非凡,廣州、上海兩地同一天土地出讓收入超過瞭159億元。而1月23日開始的6天內,包括廣州、深圳、杭州、上海等地都出現瞭激烈競爭,不少地塊的出讓價格甚至超越瞭此前樓市最火爆時期的水平。

  1月28日下午,廣州掛牌出讓7宗地,吸引瞭保利、中海、佳兆業、萬科等22傢房企參與。除瞭因無人報價而流拍的番禺區鐘村街漢溪村地塊,其他6宗地都順利成交,其中5宗溢價,合計出讓金額58.27億元,競配建保障房和安置房共計21750平方米。

  值得註意的是,從百億企業總部所在地的區域分佈來看,珠三角地區企業規模最大、數量最多。珠三角入榜企業共27傢,占四成,其次為環渤海地區企業21傢,長三角、中西部各有18傢和5傢。而從企業銷售規模上看,珠三角企業銷售規模最大,平均銷售金額達到426億元,長三角入榜企業多數集中在100億-300億之間,但平均銷售金額達到291億元,環渤海企業平均達到273億,與長三角地區水平相當。

   展望

  多傢房企宣稱"趕超萬科"

  在爭奪土地佈局新年的同時,就有不少房企高調公佈其新一年的銷售目標,甚至公開宣稱"趕超萬科"以顯示其雄心壯志。

交投活躍 房企擴張沖動加劇

內容來自sina新聞



  根據此公佈的信息,萬科將2014年的銷售目標定為2000億元,而綠地今年的房地產業務銷售額鎖定2400億元。如果順利實現銷售目標,萬科保持多年的行業"一哥"地位或將易主。而2013年榮登"首富"的萬達董事長王健林,日前流出的內部年會全文講話稿也顯示,2014年萬達將成為世界五百強以及全球最大的不動產企業,並全力推動萬達兩個目標公司上市。王健林對萬達2014年業績要求是集團資產達到4500億元,收入達到2400億元,經營凈利潤150億元。

  而在2013年表現搶眼的眾多大型房企,也紛紛公佈瞭新一年的銷售目標。其中綠地更是高調宣稱要"趕超"萬科,引發業界對於地產行業格局變化的關註。業內人士指出,今年房地產行業仍將上演"強者恒強"的競爭格局,大型房企優勢愈發明顯,但在規模排名上或將出現變化。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-30/08492597147.shtml

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  "土地價值的挖掘,很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。"一位接近國土資源部的專傢表示,市場化改革之前,國企占據房地產行業主要地位,他們通過劃撥和協議的方式獲取大量土地,並對市場形成一種相對壟斷。但在"8·31大限"之後,土地市場有瞭一個更加公平的準入平臺,更多民間資本進入,土地價值也得以攀升。

  北京中原地產首席分析師張大偉表示,在2004年的"8·31大限"之前,北京市的絕大多數土地以協議和劃撥的方式出讓。按照當時協議出讓價格,二環內土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低,而在三環和四環等區域,地價多在2000元以下水平,四環外大部分土地處於尚未開發狀態。

  "很多人在一個大房子裡,面對拍賣師的報價不斷舉牌,氣氛一度推向高潮。這種場景,是那個時代的真實寫照。"北京某上市房企開發商表示,從2004年到2013年間,火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景,也最容易讓人將招拍掛與高地價聯系起來。

  頻現底價成交或流拍

  上述開發商表示,隻有在更加市場化的招拍掛制度下,土地價值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上,"71號令"中,還有關於及時繳納土地出讓金、兩年內不開發將被收回等規定,這對於土地市場的規范大有裨益。

  他還表示,如今的市場供需關系發生逆轉,不少城市的優質地塊也出讓殆盡,未來的土地市場將可能繼續冷清,地方政府的土地收入也將減少。土地招拍掛制度帶來的"副作用",也將逐漸淡化。

  中原地產首席市場分析師張大偉分析,在去年樓市高漲的時候,房企和政府都很樂觀,從而推高瞭市場預計,地價也不斷向上走。到瞭今年,在整體市場下行的情況下,土地市場跟著降溫,房企拿地謹慎。

  在地價上漲的同時,地方政府的財政收入隨之增加。

  下半年土地市場料持續降溫

  在目前低迷的市場背景下,專傢建議抓住樓市調彰化二胎房貸整機遇,根治土地財政"痼疾",正確認識當前土地市場回調的性質,建立新的土地出讓金分配機制,減低地方政府推雲林水林土地貸款高地價的欲望。

  張大偉表示,"依賴"表現在兩個方面:大量推出土地,以獲得更多收入;抬高土地價格,以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經開始顯現。前者體現在,因土地出讓過多,超過市場的實際需求,部分城市出現嚴重的供大於求現象。

  "土地財政"副作用需消除

  與房地產業相關的建材、傢具、裝修等多個行業也快速擴張,帶來大量稅收。"對於很多城市來說,房地產業是不折不扣的'支柱產業'。"上述專傢表示。

  8月20日,位於北京市西城區的華嘉胡同地塊迎來現場拍賣。經過長達193輪競價之後,這宗地塊被華融以總代價74.6億元競得,折合樓面價為6.34萬元/平方米,溢價率達110.14%。在房屋、土地市場雙雙低迷的背景下,這宗高價地的出臺引發廣泛關註。

  在土地頻頻流拍的情況下,地方政府出於土地財政的考慮,一方面會加大各種救市的力度,另一方面也會合理調整土地價格,吸引開發商拿地。例如,北京市政府將7月底流標的孫河地塊主動降價再入市,起始價被調低至42.3億元,比上次下降3.7億元;起始樓面價也從3.5萬元/平方米降至3.2萬元/平方米;競買保證金也由13.8億元下調至12.7億元。

  張大偉表示,最近十年來,招拍掛制度並未發生根本性變革。今年土地市場冷淡,更多體現瞭供需關系的決定性作用,而非制度本身。

  值得註意的是,在這個過程中,地價出現快速上漲。

  "招拍掛"模式下地價攀升

  在充分嘗到"土地財政"的甜頭後,這項政策的另一面也開始顯現。張大偉表示,地方政府對土地財政的接受過程,由習慣最終變成依賴。民間機構發佈的數據顯示,當前土地出讓收入占據地方財政平均比例在4成左右,個別城市甚至超過一半。

  按照現有的財政稅收制度,除中央政府計提的少部分農田水利建設等資金外,土地出讓金的大部分劃歸地方財政統一支配。隨著地價攀升,土地出讓金收入大幅增加。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/07494429877.shtml

  近幾年來,北京的土地交易中,經常出現多傢企業、甚至十幾傢企業爭搶同一宗地塊的現象。上述專傢表示,在"8·31大限"之前,這種情況甚少出現,土地交易多以更隱蔽的劃撥和協議方式出讓,不少城市甚至尚未建立土地交易市場。

  該專傢表示,獲取土地是從事房地產開發的第一步。因此,土地出讓的市場化改革,意味著房地產行業市場化走出重要一步。隨後十年間,房地產業迎來發展迅速的"黃金十年",大量民企迅速崛起,一些央企也趁機發展壯大。

  按照如今的價格水平,這些區域的土地價格已經翻瞭十倍以上。且隨著土地開發范圍的擴大,中心區域的"金字塔效應"愈加凸顯,土地價值不斷上漲。

  北京西南三環麗澤區域的文化娛樂用地,地塊面積約6.6畝,規劃建築面積為1萬平方米。地塊最終以底價15.35億元成交,折合樓面地價1.535萬元/平方米,中標者為京能集團旗下北京天創房地產開發有限公司。

  □本報實習記者 徐學成

  但當市場轉冷時,開發商就再也沒有瞭競相舉牌的熱情。今年以來,各地土地市場冷淡,流標、流拍等現象層出不窮。來自國土資源部的數據顯示,今年二季度,各地共上報成交異常交易地塊44宗,較上一季度減少46宗,降幅為51%;同比減少更明顯,降幅為66%。平均競價輪次為75次,環比下降10%,同比下降9%。

  中國指數研究院分析稱,執行3年之久的限購政策對於市場的調控作用已相當有限。剛性需求在此過程中逐漸釋放,而對於二套及多套房的限貸政策又決定瞭單獨放開限購難以對市場形成有效刺激。采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸,將成為下一階段各地政府促進房地產市場回暖的重要手段之一。

  後者則體現在,一些地方政府放緩供地節奏,出現土地供應不足的"假象"。事實上,部分地方政府追求"價高者得"的拍賣方式,甚少使用招標出讓,目的同樣在於獲取更高土地收入。

  樓市"金九銀十"或失色

  他指出,過去十年是城鎮化進程加速、房地產市場飛速發展的階段,在我國現有的土地、財稅制度下,出現瞭地價上漲、房價攀升、"土地財政"等現象。招拍掛制度的出現,加速瞭這一過程的發生,但並非決定性因素。

  "土地財政"已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出,單單依靠對土地指標的控制,難以對其實現真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現狀,或將倒逼各地減少對"土地財政"的依賴。

  地方財政寬裕,使得地方政府有餘力去開展各項投資。上述接近國土部的專傢表示,過去幾年,不少地方的基礎設施建設明顯改善,城市面貌煥然一新,教育醫療等投入也有所加大,這在很大程度上受益於"土地財政"。

  2009年和2010年,土地價格上漲迅速,各地頻繁出現"地王",以"價高者得"為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨後,考量"綜合實力"的招標出讓逐漸推廣開來。由於評標過程並不公開,該種方式又引發瞭公平性質疑。

  住房供應體系的完善,也將使得這一制度能夠更好地發揮作用。"前幾年不管什麼地塊都要拍賣出讓,有些普通住房的土地,因為拍賣價格過高,最終蓋成瞭中高端房屋。"上述開發商表示,在"8·31大限"後的很長一段時間內,有關保障房建設的制度處於缺位狀態。

  他還表示,如今住房供應體系正逐漸完善,"高端靠市場,低端靠保障"的格局初步形成。同時,一些地方在土地招拍掛出讓中,設置最高限價,避免出現地價過高的現象。這些配套制度的完善,都有助於招拍掛制度更好地發揮作用。

  "就這宗地塊的位置而言,6萬多的樓面價其實並不算貴。"針對北京華嘉胡同地塊,京城某房地產開發商向中國證券報記者表示,與去年成交的農展館地塊相比,前者的價格甚至可稱得上"便宜"。與外界詬病的"高地價"不同,業內人士普遍認為,該地塊的成交價格頗能體現該區域的價值。

  □本報記者 姚軒傑

  9月4日,北京市掛牌出讓西南三環麗澤區域一幅文化娛樂用地,因隻有一傢企業報價,未經競拍即以底價成交。

  中國指數研究院日前發佈的數據顯示,8月全國300個城市土地市場供求量環比同比雙降,土地出讓金下滑。在樓市前景尚不明朗的時候,房企的拿地熱情不斷下降。業內人士預計,下半年土地市場仍會持續降溫。

  張大偉表示,招拍掛制度雖然更加市場化,但在配套制度不夠健全的情況下,完全以市場化方式來出讓土地,勢必會造成土地價格非理性攀升。

  山東省南部某市財政系統官員向中國證券報記者表示,由於當地經濟發展水平不高,缺乏支柱產業,稅收收入匱乏,使得當地財政時常捉襟見肘。在實施大規模房地產開發後,財政緊縮局面明顯改善。其中,土地出讓和房地產相關稅收一度占據地方財政的半數比例。

  中國指數研究院發佈的數據顯示,2014年8月,全國300個城市共成交土地1930宗,環比減少23%,同比減少36%;成交樓面均價為1136元/平方米,環比上漲7%,同比下跌3%;土地出讓金總額為1449億元,環比減少11%,同比減少40%;住宅用地出讓金總額為796億元,環比減少26%,同比減少52%。主要城市土地出讓金同環比雙降,住宅用地降幅大於整體市場。即便是房價最為堅挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市,土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。

  來自中原地產的監測數據,截至8月底,京滬廣深四大一線城市,合計土地出讓總金額為3236億元,僅相當於2013年5242.3億的61%。並且,目前成交溢價率大幅下滑,相比2013年溢價率基本在40%左右,2014年最近幾個月的溢價率均在20%周圍,許多土地像上述麗澤地塊一樣底價成交。

  流拍也時有發生。7月30日,北京朝陽區孫河地塊流標,當時的起價高達46億,BCDE地塊其中有個中小學32400平方米,還有社區配套服務設施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經突破4萬,過高的價格使得資金鏈並不寬松的房企望而卻步。

  業內人士指出,招拍掛制度進一步挖掘瞭土地價值,創造出更公平的市場環境,成為房地產業"黃金十年"的重要推手,但同時引發高地價,以及土地財政依賴。在市場供需關系發生逆轉的情況下,招拍掛制度的價值將面臨重估。

  土地市場頹勢將持續

  上海易居房地產研究院最新報告顯示,8月10個典型城市土地出讓金收入531億元,環比下降0.68%,同比下降38.6%;土地成交均價為2485元/平方米,環比下降13.4%,同比下降15%,土地成交均價自2013年1月以來首次連續三個月同比負增長。該報告稱,一、二線城市在未來幾個月內,隻有優質地塊才能激起開發商的興趣,同時政府也在市場降溫之際放緩瞭推地步伐,預計未來幾個月土地市場仍然較冷,土地成交價格仍將保持同比下跌狀態。

內容來自sina新聞

  □本報記者 張敏

土地交易招拍掛十年地價升 土地財政成樓市頑疾

  "很多人對土地招拍掛的印象,往往是與高地價、地王密不可分。實際上,這與市場大勢密切相關。"上述接近國土部的專傢表示。

  據中國證券報記者統計,截至目前,全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守,業界預料限購的全面放開或是大勢所趨。但樓市對此反應平淡,成交未見回暖。業內人士認為,信貸政策變化或是未來樓市調控調整的主旋律,這也關乎到傳統銷售旺季"金九銀十"的含金量。

 短期樓市成交料回升

  9月3日,蘭州市住房保障和房地產管理局宣佈,從2014年9月3日起,購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時,不再核查現有住房情況。這意味著蘭州執行瞭4年的限購令走向終結。根據中國指數研究院的統計,目前為止,仍在堅守限購的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市,以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個二三線城市,限購城市從曾經的47個驟減為9個。

  但限購放開未能提振樓市。中國指數研究院統計顯示,2014年8月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米,環比上月下跌0.59%,已經是連續第4個月下跌。克而瑞CREIS中指數據則顯示,2014年8月監測的主要城市累計成交面積雖環比上漲1.5%,同比下降13.25%。今年前8月,主要城市累計成交總量也比去年同期低15%。

  進入9月,傳統銷售旺季的到來或許可以讓開發商松一口氣。從市場供應來看,8月底開始,市場就已經進入蓄貨的階段。以深圳市場為例,8月最後的兩周,深圳均隻有1個樓盤入市,9月則將迎來供應的高峰期。

  中國指數研究院指出,由於房企加大促銷力度,部分城市取消限購刺激需求入市,短期市場成交將回升。預計隨著"金九銀十"供應高峰的到來,房企在加大推盤力度的同時,合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市,市場成交或將季節性環比回升。

  房價點評網高級分析師肖文曉則不以為然。他指出,從目前的市場趨勢來看,盡管部分城市已經放開限購解決瞭購房者的資格問題,但是這些放開限購的城市都是高庫存的城市,購房者買房不急於一時,限貸的政策環境也還沒得到有效改觀,因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒達到。預計"金九銀十"樓市的成交量有可能會超過"五一",但不一定能夠超過今年年初的成交量水平。

 樓市走向需看信貸政策

  從多位業內人士的分析來看,限購放松給樓市帶來的刺激作用有限,制約樓市重新活躍的關鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調整。

  制度有待完善

  目前一些省市針對房地產市場的信貸政策已經開始調整。如福建省降低首套貸款認定標準為"購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定",而"首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行"。此外,江西省也明確提出"促進房地產市場平穩健康發展,落實首套房貸款優惠政策,適當降低二套房首付比例"。

  肖文曉認為,限購令帶有強烈的行政幹預市場色彩,退出是大勢所趨,現在隻是退出方式和退出時間的選擇問題而已。與此同時,差別化的信貸政策很有可能成為將來樓市的新常態,商業銀行對房貸利率和首付的市場化運作將得到鼓勵,但流動性偏緊的局面短期難以改變,銀行不大可能對房貸全面開閘放水。

  據國土資源部數據,2013年,全國土地出讓合同價款達4.1萬億元,而2004年該項收入為5894億元。在土地出讓實施招拍掛改革的十年來,全國土地出讓金收入增長7倍。

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