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?歷經4個多月的籌劃與準備,一間富有情調的文藝書店悄然出現在大學城裡。讓人意外的是,這傢店老板後臺有點“硬”,竟然是鼎鼎有名的國營廣州市新華書店集團。

??這傢大學社區書店叫“約閱BOOKBAR”。這是在實體書店頻頻倒閉的趨勢下,廣州市新華書店集團主動適應新形勢,開始探索中小型書店經營新模式的首個成果。據悉,該集團今後還有可能在大學城其他高校開設分店。

??連書店起名都交給大學生

??在女生節那天,“約閱BOOKBAR”在中山大學東校區進行瞭試營業。柔和的燈光、暖色的木板、高度適當的書架、輕柔的音樂……這傢占地270平方米的書店,現有3萬餘冊圖書,分有精品展示、圖書陳列和休閑餐飲三大區域。

??“這個書店將是新華書店集團的一次全新嘗試。”據介紹,“約閱BOOKBAR”從誕生之日起,就不走新華書店的老路。書店的起名、服務、管理等都面向大學生征集意見。像店名“約閱”,就是向中大學子征集而來的,意為“約在一起閱讀吧”。

??首日不少學子慕名而來

??據悉,店面的原址就是一傢私營書店,最終倒閉。“我們接手之前,到大學城詳細瞭解瞭市場情況。發現這個有10間高校、20多萬人的城裡竟然沒有一傢比較規范、綜合型的書店,大多數是一些以應試為主的小型私人書店。我們覺得,做一傢綜合型的書店應該是有市場的。”

??試業首日的情況似乎印證瞭這個判斷。當天,不少中大學子慕名而來,對這開在“傢”門口的書店抱有期望。

??還將提供租書等服務

??為瞭真正找準市場,在挑選經營團隊時,市新華書店集團也“創新”瞭一把。四名“約閱小分隊”的成員都是年輕女性,平均年齡27歲左右。

??對於書店的服務定位,也完全不同於傳統新華書店的路線。書店負責人表示,在約閱,可以做學霸、讀美文,還可以看電影、聽音樂、玩手繪、嘆咖啡、吃簡餐甚至鉤毛衣……“其實我覺得吧,就是一個字:玩!”

??據店長劉麗芬介紹,正式營業後,書店還將提供租書、圖書漂流等服務。並憑借新華書店采購與配送書籍的資源,給學生提供訂教材或課外書的服務。這項服務馬上引起瞭學生的關註,已有學生上門詢問訂教材事情。劉麗芬說:“我們會根據學生的意見調整適合他們的圖書租借方式。”

??未來或做不打烊書吧

??目前,書店營業時間是上午10點到22點。通過試營業後,已打算根據學生的實際作息情況進行修改。“中大學生上完晚修課已是晚上九點多,晚上十點關門就有點早。也有可能發展成24小時書吧。”

??此外,書店計劃開展周末編織體驗課、電影分享會等活動,並定期舉辦作傢新書發佈會或文化講座。不過,相關負責人坦言,雖然做瞭多方面努力,但對於市場效果如何,他們心中也沒有“底”。“總之,這是一次全新試水,我們真的希望能在這裡找到實體書店轉型的新方式。”該負責人再次強調。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-11/07465981208255958139410.shtml

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集合信托擊鼓傳花顯危機



  近兩年來動作激進的信托業新銳四川信托終於遭遇兌付危機,位於浙江舟山的洋城錦都置業項目因銷售慘淡而無法償還信托貸款。四川信托采取的辦法是擊鼓傳花式的借新還舊,把債權轉給第三方的一傢浙江企業。這種借新還舊的方式,將兌付危機往後順延,這是房地產信托遭遇兌付問題時的常見做法,但這種方式危機暗藏,畢竟如果是因為地產項目本身的問題,債務延期也未必就能夠最終解決問題,到最後總得有人來買單。

  四川信托舟山項目違約被接盤

  上一周,地產信托出現兌付危機的長長名單上又多瞭一個--位於浙江舟山市的洋城錦都置業。早些時候,中信信托的青島舒斯貝爾項目、三峽全通項目,安信信托的溫州泰宇花園項目、昆山純高項目出現兌付危機,震動業界。而最新動態顯示,中融、中信、新華、長安等多傢公司在鄂爾多斯的部分房地產項目都出現瞭兌付危機,有些甚至進入瞭司法程序。

  在個案之上,一條有關地產信托的規律正在形成。"許多地產信托融資項目依托的是集合信托,並且是借新還舊滾動式發展。當集合信托新產品規模萎縮時,借新還舊的模式的維系有可能出現崩塌。上述個案呈現的規律包括瞭這一條。"7月23日,用益信托分析師嶽婷向中國房地產報記者表示。

 四川信托舟山項目



  違約被接盤

  上周,四川信托"錦都置業項目特定資產收益權投資集合資金信托計劃"被接盤,原因並不復雜,即基礎資產無法償還信托貸款而被接盤。但在嶽婷和佳兆業投融資部門一位高級經理看來,這或是集合類地產信托兌付危機的一個解剖樣本。

  洋城錦都置業成立於2005年4月,註冊資本5000萬元,位於浙江舟山市嵊泗縣,房地產開發三級資質,典型的中小房企。2011年9月,四川信托發行"錦都置業項目特定資產建融南投鹿谷建融收益權投資集合資金信托計劃",向洋城錦都置業發放1億元信托貸款,該項目期限18個月,100萬~300萬元投資的收益率在10.5%,300萬元以上收益率11.5%。

  這款信托設置瞭多項增級措施:錦都置業66.67%股權劃至四川信托,實現絕對控股;其餘33%股權也全部質押於受托人;錦都置業將名下兩塊國有土地使用權抵押至受托人;浙江鏗達建設集團有限公司及實際控制人馬曉平提供連帶責任擔保。"開發商之所以接受這種模式,或者是因為很自信能夠還款,或者就是出於無奈急需資金。"前述佳兆業人士表示。

  但是,2012年初洋城錦都小區項目陷入停建狀態。在處於強勢的四川信托的要求下,雙方共同找到一傢浙江當地企業接盤,對方出資,四川信托對認購錦都置業項目的58位個人投資者進行瞭兌付,該企業則接盤瞭債權和抵押,信托計劃也由集合信托變身單一信托。

  "信托接盤一般有三種方式,一是信托公司繼續發行新的信托計劃,相當於借新還舊;二是資產管理公司對項目徹底收購,一般對項目要求很高;最後就是信托利用自有資金兌付或者找企業出資接手'集合'的個人投資。"前述平安信托人士分析認為,四川信托沒有選擇發行新信托,說明其對錦都集團已非常不看好。

  嶽婷則分析認為,"對信托公司介入股權的房地產信托,目前還是具備爭議的,如果是優先股形式介入,在附加條件下可以讓開發商回購;如果以普通股的形式,法理上必須與開發商共擔公司風險,這是信托公司最不願看到的。"而上述案例的出現足以說明,發生兌付風險的地產信托個案還有很多這種"最不願看到的"狀況潛伏在更大風險的層面。

  集合信托量質齊跌

  中國信托業協會早前公佈的一季度信托數據顯示,信托總資產8.7萬億元,較之2012年一季度末增長64.7%。但集合信托同比增長僅39.6%,集合信托所占信托資產的比例從去年一季度的28.29%下降至23.99%。

  而據用益信托的跟蹤測算,與4月份相比,5月集合產品的成立數量和規模分別減少瞭1.32%和14.19%;與去年的5月份相比,成立數量和規模同比下滑7.65%和29.58%。6月,集合產品的成立數量和規模數據繼續惡化,環比分別減少瞭14.71%和0.52%;同比更是下滑瞭33.95%和40.58%。

  中國房地產報記者查閱WIND資訊的數據獲悉,截至7月23日,集合信托新產品數量為237隻,募資規模212.2億元。與此同時,下滑幅度更大的是單隻產品募資額,7月份已發產品平均募資額隻有1.27億元,和6月份平均1.52億元相比,降幅超過16%,同時也創下瞭過去兩年內的新低。

  這一下降趨勢與集合信托當前的一大特點直接相關,即利用集合信托的資金池效應進行借新還舊的操作。"在銀監會8號埔心房屋二胎文出爐後,市場曾預期,銀行為瞭解決'非標'資產問題,融資通道會從單一信托轉向集合信托。但從接下來幾個月的實踐來看,集合信托更受影響。"前述佳兆業投融資部門人士7月23日接受本報記者采訪時表示。

  據這位投融資高級經理介紹,監管層"自8號文"開始對許多信托公司的集合產品監管更加嚴格,是集合信托數量和規模下降的主要原因。而更加嚴格的理由正是前述延期兌付等危機的出現。

  "華融信托、中信信托等之前較為激進的信托公司,已被地方監管部門要求在產品風險的管控上更加嚴謹。"7月24日,平安信托風險控制中心一位不願具名的負責人在接受本報記者采訪時透露。

  所謂"退潮時才知道誰在裸泳"。兌付危機出現時,上述"激進"指的主要是高企的信托預期收益率,即對於房企而言的信托融資成本。"出現問題的借新還舊的集合信托當初設立時都是12%~20%的高成本。在經濟下滑、銷售阻滯時,中小房企的利潤率很難覆蓋如此高的成本,隻能靠借新還舊來維系。玩不轉的就隻能接受兌付或接盤瞭。"前述平安信托人士告訴本報記者。

  點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/09522313397.shtml

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民間2胎房貸利率多少免費諮詢試算鬱亮房地產白銀時代依然可期

  近日,萬科集團總裁鬱亮在接受記者采訪時表示,雖然中國房地產行業輕松賺錢的"黃金時代"已經結束,但進入"白銀時代"的房地產行業依舊前景可期,精細化、平臺化、金融化將成為新的市場發展邏輯。而萬科作為房地產業的龍頭老大,也將運用互聯網思維改造自身,向城市配套服務商轉型。

  今年以來,國內房地產市場銷售有所放緩,市場對後續走勢的判斷也隨之出現分化。作為業內率先提出"下半場"概念的領軍人物,鬱亮表示,盡管下半場已成行業共識,但目前市場上對這一概念的理解過於悲觀。

  "真的沒理由特別悲觀!"鬱亮說,"行業好不好,看跟什麼時候比較,參照系很重要。跟2013年比確實不好,前四個月同比下降9.9%,但跟2012年比起來,好很多,增加48%,要是跟2008年比,那就好得太多瞭。"

  鬱亮認為,房地產進入下半場,隻是過去"膽大為王,高端為上",輕松賺錢的時代結束瞭。下半場對企業能力的考驗會更加全面,不適應的企業會被淘汰,而優秀企業並不會缺少成長空間。

  他說,房地產雖然從"黃金"褪色到"白銀",但仍然是我國第一大產業,平穩增長仍然可以期待。

  "所以我覺得真的沒理由特別悲觀,城鎮化還在進行之中,而且經歷2008年以來多輪宏觀調控後,這個行業越來越健康瞭,漲幅越來越緩,甚至出現個別的松動,而這不正是多年宏觀調控希望看見的結果嗎?有瞭健康的市場,今後發展的空間不就有瞭嗎?"鬱亮說。

  在對房地產業保持信心的同時,鬱亮也認為和"黃金時代"相比,"白銀時代"獨有的特征正逐漸顯現。精細化、平臺化、金融化趨勢將是未來房地產業的發展方向。

  鬱亮說,首先,在"白銀時代",一招鮮不能再包打天下瞭。以前,一些開發商的理念是,我造出最好的房子就一定有人買,但現在這肯定不成立瞭,需要更為精細化的產品和服務。鬱亮認為,未來的客戶需求會有很大的區別,而移動互聯網時代企業也需要更加善待客戶。鬱亮透露,萬科未來將按照"好產品、好服務、好鄰居"的總體思路,在產品性能、服務內容和社區氛圍上努力,不斷超越行業目前的范圍和水準,始終保持行業領跑者的地位。

  第二,鬱亮認為,"白銀時代"的房企將從開發商向平臺運營商的角色進行轉換,因為平臺才是最符合互聯網時代商業邏輯的形式。鬱亮說,互聯網正在影響經濟社會發展的方方面面,傳統行業都面臨著互聯網的改造,海爾、小米都是其中成功的典范。"今後的房企將不是靠資產去賺錢,不是靠擁有黃金地段的物業去賺錢,而是靠擁有經營物業的能力去賺錢,這才是靠譜的事情。"鬱亮認為。

  第三是房地產業的金融化趨勢會很明顯。鬱亮說,房地產企業要發展,必須要能解決支撐發展的錢從哪裡來的問題。找到什麼錢,決定你能做什麼事,這在以前"錢松"的時代根本不是房企需要考慮的問題。而現在,在社會信貸不那麼寬松、房地產投資水平逐漸下降的大環境下,房地產企業采取入股銀行、保險等金融機構拓展融資渠道的方式將成為必然的選擇。

  作為行業龍頭的萬科,面對每一次行業調整總是表現出色。

  今年以來,鬱亮帶領萬科高管密集拜訪瞭海爾、小米、阿裡巴巴等炙手可熱的互聯網企業。在這個互聯網時代,萬科又一次當起瞭房企轉型的先鋒。

  很快,萬科學習互聯網思維的成果浮出水面。萬科首先從內部"開刀",變職業經理人制度為事業合夥人制度,以進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力,強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系,為股東創造更大的價值。

  鬱亮說,在二胎土地買賣任何問題免費諮詢拜訪海爾時,張瑞敏的一句話對自己影響很大--"沒有成功的企業,隻有時代的企業",意思是企業一定是在做這個時代允許你做的事情。

  "任何企業在面向未來的時代都沒有優勢,都要從學習和改變自己開始。在互聯網時代,合夥人制度是比職業經理人制度更符合商業邏輯的管理制度,這就是我們跟互聯網學來的東西。"鬱亮說。

  據鬱亮介紹,除瞭對內部架構進行互聯網思維的改造外,對外萬科正在逐步轉向更安全、效率更高的"輕資產、重運營"模式,通過"小股操盤",讓管理和運營產生價值。"雖然都是蓋房子,但原來主要是蓋有人住的房子,而現在要蓋有人用的房子,有商業、購物中心等城市配套。當然並不是說萬科自己要去做食堂、菜市場,我們是蓋好瞭給別人來用,然後通過操盤來賺錢。"萬科轉型城市配套服務商的身影正逐漸顯現。(新華社)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-05/07222762213.shtml
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世房首月銷售36.5億元 提前贖回2018年票據



??2月6日,世茂房地產公佈其截至2015年1月31日止一個月若幹未經審核營運數據。

??數據顯示,1月世茂房地產共銷售瞭36.5億元,銷售面積為30.33萬平方米。銷售金額及面積,分別較去年同期的30.59億元、24.11萬平方米,同比增19%及26%。

??2015年1月,世茂房地產的平均銷售價格為每平方米12031元,與2014年全年平均價格相差不大。

??數據顯示,2014年全年,世茂房地產錄得銷售總額702.16億元,累計合約銷售總面積為578.88萬平方米,較去年同期分別增長5%和10%,而其全年均價則為12130元/平方米。

??若按世茂房地產去年800億元的銷售目標推算,其2014年的目標完成率為87.77%。

??有市場分析認為,由於2015年世茂房地產僅推出蘇杭州少量項目,預期今年銷售維持疲弱。

??分析還預期房屋二胎 民間房屋二胎利率多少,世房去年盈利錄得21%的強勁增長,但由於去年合約銷售增長放緩,以及2013年取得的土儲價格較高致使利潤受壓,料今年及其後盈利增長幅度較小。

??值得一提的是,近日有消息稱,世茂房地產擬將南京G72地塊,即棲霞區馬群街道馬術場B1地塊將引入招商地產合作開發。據悉,目前該消息已得到證實,但具體合作細節未定。

??資料顯示,上述擬合作地塊為世茂房地產於2014年12月17日獲得,出讓面積5.64萬平方米,規劃為二類居住用地,容積率1.01-1.2,掛牌起始價7.27億元,最終拿地金額為7.4億元,樓面地價為10942元/平方米。

??在資金方面,世茂房地產早前2月4日曾公佈,將發行8億美元於2022年到期優先票據,年息8.375%。

??據公告稱,進行建議發行票據是為該集團現有債務再融資(包括部份或悉數贖回2011年票據)、為其現有及新增物業發展項目(包括土地出讓金及建築費用)提供資金及作其他一般企業用途,以加強其流動資金狀況。

??世茂房地產表示,該公司或會因應市況變化而調整上述計劃,並因而重新調配所得款項用途。

??在融資公告之後兩日,世茂房地產就發佈瞭關於贖回於2018年到期的高級票據的公告。

??公告稱,已於2月6日宣佈,其已知會信托人及2018年票據持有人所有尚未償還的2018年票據將於2015年3月8日獲悉數贖回,贖回價相等於該等票房貸計算據本金額的105.50%,另加截至贖回日期累計未付利息。

??於本公佈日期,尚未償還2018年票據本金總額為3.5億元。公司將以發售2022年票據預期所得部份款項凈額支付2018年票據的尚未償還本金額。

??於贖回日期贖回尚未償還2018年票據後,所有已贖回2018年票據將予註銷。

??

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-02-07/08335969623750701017979.shtml

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內容來自sina新聞

我省一季度經濟平穩開局 居民人均可支配收入5106元

  



  楚天金報訊一季度全省實現GDP5137.26億元同比增長9.2%

  進出口購屋貸款率利計算公式二胎年息總額78.6億美元同比增長11.1%增幅提高12.4個百分點

  固定資產投資3733.13億元同比增長21.3% 增幅回落6.6個百分點

  消費品零售總額2778億元同比增長12.5%增幅提高0.8個百分點

  本報記者黃振琳通訊員孟憲啟周傢慶

  昨日,湖北省統計局和國傢統計局湖北調查總隊聯合發佈瞭全省一季度的經濟運行情況。一季度全省實現GDP5137.26億元,同比增長9.2%,高於全國平均水平1.8個百分點。湖北省統計局建地貸款宜蘭三星建地貸款副局長吳中志分析,目前我省宏觀經濟環境仍然偏緊,經濟下行壓力較大。

  三大產業增速均高於去年同期

  一季度全省三大產業增加值均明顯增長。第一產業增加值419.78億元,增長4.9%;第二產業增加值2787.93億元,增長9.9%;第三產業增加值1929.55億元,增長8.9%,經濟指標穩中向好的態勢得到鞏固。

  另外,"克強指數"的三大指標工業用電、貨運量和金融貸款量增速都比較高。如工業用電253.43億千瓦時,增長8.6%,增幅同比提高11.5個百分點。

  一季度我省產業結構繼續得到優化,第三產業增加值占GDP的比重達到37.5%,比上年同期提高瞭0.8個百分點。高新技術產業增加值同比增長15.5%,高耗能行業比重下降。

  一季度,全省實現進出口總額78.6億美元,同比增長11.1%,增幅同比提高12.4個百分點。

  商品房等固定資產投資增幅回落

  一季度,全省固定資產投資完成3733.13億元,同比增長21.3%,增幅比上年同期回落6.6個百分點。今年全省共安排338個重點建設項目,計劃總投資2097.74億元,單個項目投資額由上年的4.34億元提高到今年的6.21億元。

  受宏觀調控和信貸收緊等因素影響,一季度全省房地產開發投資、商品房銷售面積、銷售額等指標增速均回落。如一季度商品住宅銷售額482.02億元,增長14.4%,比上年同期低22.1個百分點。

  居民人均可支配收入5106元

  根據去年四季度起實施的城鄉一體化住戶調查顯示,一季度全省居民人均可支配收入為5106元,增長11.7%。農村常住居民人均可支配收入2906元,增長13.3%;城鎮常住居民人均可支配收入7067元,增長9.8%。

  城鎮居民腰包鼓瞭,消費開始升級瞭。

  一季度,全省實現社會消費品零售總額2778億元,同比增長12.5%,增速比上年同期加快0.8個百分點。值得註意的是,居民汽車類消費快速增長。一季度全省限上企業實現汽車類消費256.68億元,增長19.2%,增速高於上年同期8.4個百分點。汽車類消費占比為16.8%,成為僅次於糧油食品類的第二大消費。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/07414082896.shtml
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內容來自sina新聞

萬科平民總裁鬱亮未來十年住宅需求會萎縮

  6月27日晚,剛剛問鼎珠峰的萬科總裁鬱亮,精神抖擻出現在西安大明宮。一天之後,鬱亮與全國媒體人一起長跑。這個用5年減下24公斤,用3年實現瞭珠峰登頂的中年男子,目光清澈,神情從容。"普通人在這個時代也可以成為英雄。"告別英雄的地產時代,鬱亮在王石的光環之下繼續著自己奔跑的腳步。

  在問鼎珠峰中證明自己,實現對萬科不斷挑戰自我精神的傳承;在長跑這種參與性、分享性強的運動中,"平民"鬱亮跑出萬科的親民之風,也跑出屬於自己的清晰軌跡。



  人物故事



  傳承



  接棒王石問鼎珠峰

  今年是鬱亮的48歲本命年。20出頭進入萬科,36歲接替萬科集團董事會主席王石,鬱亮擔任萬科總裁整整一輪、12年瞭。

  盡管從發行B股、君萬之爭,到住宅產業化、銷售規模破千億,在萬科成長中鬱亮扮演重要角色,然而,在地產界英雄領袖王石的光芒下,鬱亮一直顯得極為低調,標準職業經理人形象。從2010年王石外出遊學開始,鬱亮特有的光芒才真正釋放出來。板鞋、T恤、仔褲、自行車、長跑、登山,鬱亮的新形象新動作令人頗有些眼花繚亂。當萬科步入後千億時代,屬於鬱亮的舞臺才真正展開。

  今年5月,經過3年的精心準備,鬱亮問鼎珠峰,成為繼王石之後,萬科登上珠峰的第二人。在珠峰之巔,鬱亮拿著女兒的照片含淚祈求平安健康。在那一刻,鬱亮與王石在珠峰之巔實現萬科精神的傳承,"萬科具有不斷挑戰自我的基因,王石先生兩次登頂珠峰,我有責任傳承萬科這一基因,並把這種精神發揚光大。"鬱亮說。

  如果說問鼎珠峰帶有濃厚的傳承與自我證明色彩,那麼長跑,則成為鬱亮時代萬科新色彩,登頂珠峰歸來的鬱亮給自己定下瞭一個新目標:完成一次馬拉松長跑。鬱亮在多個場合表示:"王石主席身體力行在中國民間推廣登山運動,我的定位是身體力行在中國民間推廣馬拉松運動。"

  在鬱亮帶領下,長跑文化正在成為萬科一道風景,萬科長跑隊員的身影,已經在波士頓、佈拉格、莫斯科等世界多地馬拉松賽場上出現。今年6月底,萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶為首的萬科跑者團出征俄羅斯聖彼得堡馬拉松,並順利完賽全程馬拉松。鬱亮透露,現在萬科各地分公司的老總在奔跑一年之後,脂肪肝都沒有瞭,而且身體狀況大有改觀。

  定位



  親民風格日趨明朗

  每一代人身上都會帶上時代的烙印。作為萬科締造者,1951年出生的王石幾乎經歷瞭那個年代所可能經歷的一切:當過兵,做過工,從過政,下過海。

  而1965年出生的鬱亮,履歷則簡單得多,通過十餘年寒窗苦讀考入北京大學,加入萬科後,從普通員工做起,幾乎做遍瞭公司所有部門,用瞭11年做到萬科總經理的位置。王石曾經回憶說:鬱亮是憑借著他的毅力、沉穩的作風和出色的專業能力打動瞭自己,坐上瞭萬科總裁的位子。

  "王石是一位英雄,讓人敬仰,他做的事情很多都是遙不可及,像傳奇一樣。與王石不同的是,鬱亮會給你很多案例,很多機會,很多方法,讓你覺得好像我們也可以做成一個事情,也可以學習一個事情,去達到一些目標。"鬱亮登山紀錄片拍攝者洪海評價王石與鬱亮的性格差異時如此表述。洪海曾先後陪同王石與鬱亮攀登珠峰,與兩人有著深厚的私交。

  洪海很精準地描述瞭王石與鬱亮的不同。同樣是運動,王石鐘愛的是極限挑戰運動,登山、跳傘、滑翔、滑雪、帆船、賽艇......而鬱亮推崇的運動更接近於全民參與的健身運動,如自行車、長跑。

  登山與長跑,眾人景仰與全民參與,鬱亮在長跑這種平民化的運動中,不僅拉近與基層員工的距離,凝聚企業的士氣,也與萬科做主流住宅的市場定位相契合。2009年前後,萬科品牌戰略曾一度在親民還是高端間出現搖擺,這些年來,隨著調控的深入,投機投資性置業已經逐步被擠出市場,以剛需為主的自住置業成為當前樓市的主要購買群體,萬科的親民風格日趨明朗。

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  做城市配套服務商

  關註普通人需求,鬱亮打造的親民萬科將目光放在更高的維度審視房地產與萬科未來發展。在此次接受記者采訪時,鬱亮首次明確表示,萬科的新定位是,從產品供應商轉型為城市配套服務商。

  "未來十年,中國住宅需求量會穩定下來,甚至會萎縮。中國房地產市場規模大概為十萬億,按照如今一年一千萬套住宅計算,十年內可能遭遇傳統意義上的'天花板'。"鬱亮預言。

  鬱亮表示,萬科的未來定位就是要從產品供應商角色轉化到配套服務商的角色。萬科已經擁有40萬的住宅客戶,未來5年,其客戶數量有望達到100萬,並且這些客戶對萬科品牌都有較高的認同度,這也是萬科未來定位城市配套服務商的重要基礎。

  事實上,萬科配套服務商實踐已經開始,去年,6月15日,首傢萬科"第五食堂"在深圳萬科城開業。6月16日,北京首傢萬科"第五食堂"在中糧萬科長陽半島[微博]揭幕。隨後,杭州、上海、東莞的"第五食堂"相繼開業。短短半個月,萬科自創社區餐飲連鎖品牌--"第五食堂"已在全國范圍全面開花。

  在鬱亮看來,城市配套服務商的思路很寬廣,並非簡單拘泥於商業地產,甚至包括垃圾廠等與民眾生活息息相關的行業,"如果萬科能給城市做像公園一樣的垃圾廠,就會獲得發展的機會,幫政府解決問題的同時,為城市發展做貢獻;而且萬科這麼多年研究的綠色環保技術,在垃圾廠方面也會有更多的應用。"

  人物素描



  一個"菜鳥"的自我管理

  6月的西安,陽光熾烈而清白,在大明宮國傢遺址公園,鬱亮與全國130餘名媒體人做著跑前熱身運動,這是為期21天挑戰全程馬拉松42公裡的最後2公裡。

  盡管鬱亮在一個月前剛剛問鼎珠峰,但是在不少第一次見到鬱亮的人眼中,眼前這個有著清秀的面孔,帶著吳儂軟語的普通話的鬱亮很難與"運動健將"等強悍的形象聯系起來,然而,當鬱亮以第二名的成績沖過終點時,此前一切有關鬱亮的形象開始重建。

  時光再退回9年前,2004年,在萬科20周年時,擔任總裁僅3年的鬱亮為萬科十年描繪藍圖:到2014年,萬科目標銷售額將達到1000億元。而2003年,萬科的銷售額隻有63億。這一大膽的目標引起不少人的懷疑甚至非議。當2010年12月1日,萬科年度銷售總額突破1000億元,千億目標提前整整49個月。

  從"運動菜鳥"到登頂珠峰,從不足百億到千億目標提前實現,"凡人"鬱亮與同樣沒有顯赫背景的萬科如何做到夢想照進現實的驚人轉換,答案也許在自我管理能力。對於如何管理好一個企業,現代管理學之父彼得·德魯克曾經這樣說:管理並不是從工廠開始的,也不是從辦公室開始的,管理是從你自身開始的,先管理自己,後管理公司。

  "登頂珠峰看上去是件非常困難的事情,但經過分解動作,刻苦訓練,一步一個腳印的進步,夢想便不再遙遠。"鬱亮說。無論是登山還是長跑,鬱亮的訓練計劃並無特別之處,關鍵在於其超強的自我管理和細致的執行能力。

  在海拔6000米的地上鋪床單,帶枕套銀行二胎房屋貸款全省皆可處理,這就是鬱亮自我管理的細節,鬱亮"重劍無鋒"的穩健性格,使得萬科的調整有條有理,紋絲不亂。在中國房地產的風雲變幻中,萬科總是在不確定的市場中做著確定事情:不拿地王,客戶導向,快速周轉,一步一個腳印從一個高峰邁向另一個高峰。

  "如果說理想對王石主席來說是英雄的理想,對我來說就是一個普通人的理想,我覺得普通人在這個時代也可以成為英雄。"鬱亮如是說。從凡人鬱亮身上,我們看到一個普通人成功的可行路徑。



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  • 未來十年住宅需求會萎縮
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-08/13572289955.shtml
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內容來自sina新聞

開發商變城市運營商 內地陷入地產霸權

  2013年12月份召開的中央新型城鎮化工作會議給地產行業吹來瞭新的暖風,多傢有實力的開發商趁勢而進,向地產開發更高層級的城市運營和社區建設領域進一步發力。

  在開發商整體實力進一步壯大的同時,也有人開始質疑:內地是否有可能陷入"地產霸權"?

  所謂"地產霸權",是指地產商由地產業進而向經濟社會各個領域進軍,擴大其在社會中的話語權和控制力。有觀點認為,香港已經陷入"地產霸權":包括李嘉誠在內的幾大地產商已全面擴展至公用事業及零售服務業領域,富可敵國,話語權和控制權也隨之增長。

二胎代償 代償二胎借款怎麼貸款比較會過件  開發商變身城市運營商

  隨著新型城鎮化戰略的提出,開發商加大瞭"攻城略地"的力度。國傢統計局數據顯示,2013年1-11月份,全國房地產開發投資77412億元,同比增長19.5%,其中,住宅投資53112億元,增長19.1%。

  近期在北京奪得多個地王的一傢上市公司董事長向《中國經濟周刊》表示,最近之所以高價拿地,就是因為房地產業將迎來重大的發展機遇,這個機遇就是城鎮化。中央提出積極穩妥推進城鎮化、著力提高城鎮化質量,預計將對我國房地產業帶來深遠影響。

  在房地產開發投資中,不同的業態出現瞭分化,而這種變化一定程度上代表瞭地產業發展的新方向。

  最新數據顯示,2013年前11個月商業營業用房投資額10739億元,同比增長27.6%,這一增速是住宅投資的1.5倍。分析人士表示,商業營業用房主要是為住宅服務的商業配套,這種變化的背後反映出開發商開始積極向城市運營商轉變。

  城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃,充分運用市場化的機制和手段,在滿足城市居民需求的同時,使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。

  方正集團董事、總裁,北大資源集團董事長餘麗對《中國經濟周刊》表示,十八屆三中全會提出讓市場在資源配置中發揮決定性作用,這一提法進一步強調瞭開發商在城鎮化建設中的自主意識與協同意識。新型城鎮化講究"以人為本",將民生問題置於首位,因此開發商需要協助政府解決城鎮化及民生建設的基礎問題,扮演好城鎮化"協同者"的角色,這也是未來地產業發展的一大機遇。

  據瞭解,目前北大資源集團正在打造"新文化(行情,問診)社區",即社區植入方正及北大的教育、醫療、金融、IT、商業、文化、產業等資源。同時,北大資源通過打造"資源傢"生活服務平臺,打破傳統資源植入受社區規模限制的壁壘,集教育、健康、金融、購物、生活功能等為一體,通過網絡平臺,使社區居民足不出戶,享受教育培訓、金融超市、健康醫館、智能社區、線上閱讀、遠程購物等種種便捷服務。

  無獨有偶,近期在地產界發展勁頭十足的萬科地產,同樣在城市運營與社區建設方面扮演著更加重要的角色。2013年10月31日,萬科發佈公告稱,擬通過旗下子公司萬科置業(香港)有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的首次公開發行。對此萬科董事會辦公室有關負責人向《中國經濟周刊》記者表示:"此次認購是為瞭率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。"

  在2013年12月25日召開的第十三屆中國經濟論壇上,隆基泰和實業集團副總裁唐帥也向《中國經濟周刊》表示:"我們不是開發商,我們旗下有新能源、商貿流通、旅遊休閑、房地產、工業科技多種產業。在白溝,我們以當地箱包工業為基礎,佈局瞭商貿物流、科技、地產開發等多種產業,夯實瞭新型城鎮化的基礎。"

  餘麗告訴記者,在新型城鎮化進程中,以城市運營商定位的開發商必將跑得更快。

2胎房貸 銀行2胎房貸  內地陷入"地產霸權"?

  在內地,地產富豪不僅僅是胡潤等各大富豪榜最常見的常客,更在很多方面影響著普通人的生活。在開發商的業務觸角延伸至社會的多個領域時,很多人也開始擔心"地產霸權"的產生。

  不過,對於地產霸權,亞洲首富李嘉誠近期對媒體表示:"'地產霸權'實在是一個笑話。我們是國際綜合企業,地產隻是其中一類業務,別人借地產攻擊我們。大傢都知道香港地產市場一直由政府政策主導,從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等等,並非地產商決定,因此'地產霸權'並非屬於地產商。"

  綠地集團董事長、總裁張玉良也向《中國經濟周刊》表示,距離地產霸權,目前中國差遠瞭,再過多少年以後,中國可能才會考慮這些問題。目前中國房地產行業相對比較分散,對行業的技術提高和產品的質量提升都是不利的。相反,行業的相對集中,將對整個社會的節能減排、控制生產成本等都有幫助。

  餘麗向《中國經濟周刊》表示,隨著國傢政策環境趨向"以人為本",過去開發商拿地建房的傳統發展模式逐漸受到限制,激烈的市場競爭環境也導致開發商難以"一傢獨大"。為保證可持續發展,越來越多的房地產開發商轉向社區物業服務提供,這並非意在以服務來主導居民生活,而是站在一個"服務者"的角度,為居民提供更便捷的生活環境。

  "城市運營的主體應該是政府,政府主導著一個城市發展。北大資源作為城市運營商隻是協助政府去做一些事情。在城市運營中,政府是A角,城市運營商是B角,是把資源按照政府的要求植入進去。" 餘麗認為,運營商僅僅是一個立足於市場機制的配角,主導者還是政府。城市運營就是以政府為主導、企業為輔助的市場化行為,企業是政府問題的方案提供與解決者。從提升城市價值和土地價值這一根本利益訴求看,企業和政府的目標是一致的。地方政府希望找到不急功近利、擁有社會責任感的優秀運營商,而企業則希望政府更加理性化和市場化。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/08152577506.shtml
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萊州一車禍死者遭慘烈碾壓 肇事司機逃逸

  齊魯網1月14日訊 據山東廣播電視臺公共頻道《警方前線》報道,在萊州市西外環路附近發生一起致人死亡的交通肇事逃逸案件,交警部門根據車禍現場遺留的細微碰撞痕跡,連夜追查,最終鎖定瞭肇事逃逸的真兇。

  萊州交警大隊事故處理中隊民警接到報警後,立刻趕到現場。民警看到,現場隻有被軋爆的屍體,還有五六塊碎片,最大的十公分乘以七八公分,剩下的都很小,沒有其它線索證據。

  仔細勘查現場,尋找各項可疑線索的同時,民警又對報警電話進行瞭逐一回訪,由於夜間能見度較差,隻有其中一個報警人根據回憶,提供瞭一個並不完整的車號,民警根據這一線索,結合現場遺留碎片,利用周邊的監控錄像對可疑車輛進行瞭逐一排查。

  通過比對,民警鎖定瞭肇事車輛是龍礦集團的車,連夜找到駕駛員。駕駛員一開始不承認,說車停在外面,後來通過現場照片和他車上的血肉痕跡對比,他不得不承認。肇事逃逸,現場遺留碎片抓真兇,等待李某的將是法律嚴懲。

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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2014-01-15/08442579494.shtml

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鬱亮致員工信萬科已完成2000億元回款

??觀點地產網訊:12月23日,萬科總裁鬱亮通過萬科周刊這一平臺對外發佈瞭一封題為《勇敢探路堅定轉型——致萬科全體同仁的一封信》的公開信。於信中,鬱亮透露,就在當日萬科完成瞭年度回款2000億的目標。

??“我們已經有很多年,不再用一個固化的數字作為年度經營目標。‘兩千億回款’的意義,不在於‘兩千億’,而在於‘回款’。隻有獲得回款才是真正的銷售,當我們的傳統業務進入白銀時代,尤其當市場處於調整期的時候,我們需要加倍重視經營性現金流的健康,需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業績。”鬱亮稱。

??繼而,其強調,這也是萬科今年設定這一目標的真實用意。不過,鬱亮也透露,未來,萬科將不再設定回款數字的目標,但對回款率的要求將進一步提高。

??鬱亮指出,過去十年以來,萬科對於規模數字的態度,經歷過三個階段。在2008年之前,萬科也曾一度把規模數字本身作為追求的目標。為從2008年開始,萬科確立瞭從速度規模型增長轉向質量效益型增長的方針,規模不再是目標,而隻是一個自然的結果。而從今年開始,萬科對於傳統業務規模數字的擴張,甚至要保持警惕的態度。

??此外,鬱亮在公開信中還強調,除瞭行業進入白銀時代,萬科面對的另一個重大轉變是移動互聯網時代的到來。

??“互聯網不僅僅是一種技術革新。正如蒸汽機的普及結束瞭對手工生產和體能力量的依賴,互聯網時代最大的變化,是知識經濟的全面崛起。對於萬科來說,這是一個巨大的機會,抓住這個機會,我們就有可能實現由卓越企業向偉大企業的飛躍。”

??以下是《勇敢探路堅定轉型——致萬科全體同仁的一封信》全文:

??親愛的各位同事:

??2014年快要結束瞭。今年是萬科成立30周年。年滿而立的我們,即將踏入第四個十年發展期。

??就在今天,我們完成瞭年度回款兩千億的目標。這一成果的背後,凝聚著全體同事一年來的努力和汗水,證明瞭萬科強大的執行力。我銀行房屋二胎利率多少怎麼貸款比較會過件必須對大傢的辛勤付出,表達由衷的感謝和敬意。能擁有你們這樣優秀的夥伴,我深感自豪。

??我們已經有很多年,不再用一個固化的數字作為年度經營目標。“兩千億回款”的意義,不在於“兩千億”,而在於“回款”。隻有獲得回款才是真正的銷售,當我們的傳統業務進入白銀時代,尤其當市場處於調整期的時候,我們需要加倍重視經營性現金流的健康,需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業績。——這才是我們今年設定這一目標的真實用意。

??未來,我們將不再設定回款數字的目標,但對回款率的要求將進一步提高。回款率指標,實際上對銷售規模數字會有一定抑制作用,這是簡明的道理。我們不斷提高對回款率的要求,也正是基於在一個新的時期,我們對規模數字新的理解。

??過去十年以來,我們對於規模數字的態度,經歷過三個階段。在2008年之前,我們也曾一度把規模數字本身作為追求的目標。從2008年開始,我們確立瞭從速度規模型增長轉向質量效益型增長的方針,規模不再是目標,而隻是一個自然的結果。而從今年開始,我們對於傳統業務規模數字的擴張,甚至要保持警惕的態度。

??規模是一把雙刃劍。它意味著行業地位,意味著規模效應帶來的好處。但它往往也意味著更大的資源占用,意味著形成更多存貨的可能。過去十多年,是我們傳統業務的黃金時代。黃金時代一個重要的特征,就是幾乎完全沒有存貨風險,因為不動產始終在快速升值,而且總體的升值速度超過瞭企業的融資成本。即使企業在短期價格高點進行瞭大規模擴張,也無需擔憂投資風險,因為你總能找到一個更高的點位將資產售出,並實現盈利。正因為如此,過去十年中,我們在行業中極少看到虧損的項目,更少看到崩潰的企業。可以說,在黃金時代,規模數字本身就是領跑者的標志之一。

??但在白銀時代,情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲,很可能將轉為在波動中緩慢上行,其長期漲幅將低於人均收入的增速,我們將看到房價收入比的逐漸下降。當房價、地價長期漲幅低於企業融資成本的時候,單純靠持有資產升值的盈利模式將不復成立。過多的存貨,將不是財富而是負擔;魯莽的投資,將不是機會而是風險。

??在白銀時代,我們必須依靠產品和服務的真實價值創造來賺錢,我們將回歸真正的實業領域。在白銀時代,精細化管理水平,對金融的理解,經營品牌、信用的能力,將成為核心競爭力。

??對萬科來說,這絕對不是災難。我們不要忘記,在剛剛進入這個行業的時候,“拿不到好地”幾乎就是我們的標簽。我們沒有任何天賦的資源,除瞭靠做好產品和服務來贏得客戶,我們別無倚仗,也別無選擇。但也正因為如此,在這個行業從無到有的驟然爆發過程中,我們幾乎引領瞭行業技術升級和經營創新的每一次浪潮。正因為如此,才造就瞭今天的萬科,為我們贏得瞭全行業最有影響力企業的桂冠。

??領跑是一種理想,也是一種責任。我們是驕傲的萬科人,不甘平庸、追求卓越、永懷激情,是深刻在我們血脈裡永不磨滅的烙印。毫無疑問,在白銀時代,我們仍將永葆當仁不讓的自信與豪情。

??在黃金時代,頂峰唯一,法門不二,跑得最快的人就是領跑者。而在白銀時代,狂飆突進的輝煌已成往事,山重水復的前路突顯紛紜,領跑者的責任在於率先找到新的出路。成為白銀時代的探路者,為行業找到柳暗花明的又一村,是我們能夠賦予自己的新的期許。

??因此,我們必須毫不猶豫、堅定不移地推動公司的轉型,即使在短期內需要付出一定的代價。我們必須主動卸下黃金時代獲得的一切光環,回歸到自我清零的空杯心態。我們必須以初出茅廬的創業者視角,重新審視我們的傳統業務,以及我們可能獲得的新的機會。

??在傳統業務方面,我們必須始終牢記“質量”和“效益”兩個關鍵詞。質量概念,包括更小的誤差、更長的壽命和更少的瑕疵,但不僅如此。我們需要始終以客戶為老師、為裁判,瞄準客戶在使用時的良好體驗,追求產品和服務的全面質量提升,按照“好房子、好服務、好社區”的“三好”標準,繼續為城市傢庭提供優質的居住服務。我們在產業化技術、綠色建築技術上已經獲得瞭明顯的先發優勢,而在未來,我們需要將其轉化為實實在在的競爭優勢。

??在效益方面,我們需要學會站在我們的投資者角度來思考。我們需要深刻理解並有效滿足不同投資者的差異化訴求,並成為各類投資者最心儀的合作夥伴。我們必須記住,以盡可能少的資源消耗,盡可能好的滿足客戶需求,是企業存在的理由,也是企業競爭力的終極解釋。我們必須珍惜並善用各類社會資源,盡一切可能減少浪費和低效成本。

??而在新業務方面,我們需要為“城市配套服務商”充實內涵。我們需要緊跟城市演進的步伐,發現城市及其居民不斷產生、亟待得到更好滿足的需求。每一個痛點的背後都是商業機會,關鍵是我們要能率先找到它們。我們必須在消費地產和產業地產領域拓寬視野,進行更多的思考和探索。我們需要像原來做住宅一樣,深入理解消費客戶、產業客戶的需求,進而提供最有針對性的產品和服務,滿足他們的需要。

??面對空前的挑戰和機遇,我們需要的,是堅定轉型的信念和善於試錯的智慧。試錯不僅需要勇氣,也需要技巧和法則。我們必須學會,如何用更小的代價完成試錯,用更少的波折實現轉型。

??除瞭行業進入白銀時代,我們面對的另一個重大轉變,是移動互聯網時代的到來。互聯網不僅僅是一種技術革新。正如蒸汽機的普及結束瞭對手工生產和體能力量的依賴,互聯網時代最大的變化,是知識經濟的全面崛起。對於萬科來說,這是一個巨大的機會,抓住這個機會,我們就有可能實現由卓越企業向偉大企業的飛躍。

??隻有那些率先順應時代變遷,實現商業模式的重大創新,在人類商業史上留下自身深刻印記的企業,才是真正的偉大企業。在知識經濟時代,知識資本將取代實物資本,成為最活躍的經濟資源。如何用全新的合約安排,激發知識資本的創造力?是這個時代最重要的課題。在這個課題中,蘊涵著孕育新一代偉大企業的土壤。

??這可能是比互聯網信息技術更大的風口。對於知識密集型行業,合夥人機二胎房貸銀行成數缺錢急用哪裡借錢制很可能取代職業經理人機制,成為知識擁有者建構自身舞臺的未來主流范式。而在超大規模行業中,萬科是具有最優良合夥人制度基因的企業之一。

??在創立之初,萬科就旗幟鮮明地提出,人才是萬科的資本。而現在,我們可以更進一步提出,為人才提供舞臺是萬科存在的意義。萬科的核心價值,不是財務報表上的一串數字,不是一堆土地和在建工程,而是一群人、一種文化和一組正不斷完善著的合約安排。

??對於那些有知識、有創造力、有創業熱情,但缺少資本積累的人才,如果有一天,萬科能成為他們的夢想歸宿,那麼萬科的夢想也就自然實現瞭。

??是的,各位同事,我們的合夥人機制不是已經定型的完成時,而是剛剛開始的將來時。這個探索過程的關鍵,不是幾個核心成員閉門造車的紙上設計,而是我們全體夥伴在實踐中的不斷嘗試和迭代更新。

??各位同事,這是一個值得我們用畢生去奮鬥的目標。在這條並不平坦但暢想無限的道路上,我非常期待與大傢攜手同行。

??最後,祝大傢新年新氣象,身體健康,合傢歡樂,萬事如意。

??鬱亮

??2014年12月23日



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-24/09485953335045187226894.shtml

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房子二胎 房子二胎利率利率多少免費諮詢試算經濟學者馬光遠周三佛山開講

  馬年已過瞭一大半,錢途如何?下半年中國經濟大勢及制造業機會在哪裡?樓市松綁,買還是賣?股市大漲,入市還是旁觀?企業界人士如何把握即將到來的"金九銀十"大機會?

  佛山日報社品牌活動佛山財勢論壇將於本月27日在禪城舉辦"光聚金融遠見未來--2014佛山產業經濟與投融資發展論壇",此次論壇邀請到國內著名經濟學者馬光遠,為大傢把脈當前中國經濟走勢,深入探討實體經濟與投資市場的新氣象、新機遇,解讀佛山產業升級過程中的機遇與挑戰。

  此次活動由佛山日報、招商地產、招商銀行、廣東金融高新區股權交易中心聯合主辦,招商置地中心全程冠名承辦。





  企業:如何轉變商業模式?

  馬光遠是經濟學博士,產業經濟學博士後,現任民建中央經濟委員會副主任,中央電視臺財經頻道評論員。學術旨趣主要在宏觀經濟、民間投資、房地產和產業安全等領域。為瞭讓更多人能夠分享此次思想盛宴,主辦方特別拿出一部分票在佛山日報的相關微信公眾平臺"佛山金融圈"、"佛山置業"上回饋讀者,消息一經公佈即在朋友圈引起熱烈反響,盡管論壇安排在本周三,但金融界、企業界和投資界人士紛紛在微信留言,希望能夠參加論壇,與馬光遠交流。

  作為建材行業的相關行業,今年受房地產的影響很大,佛山市遠興鴻焊管機械模具有限公司總經理柴利華說, 今年七八月的淡季很淡,很多企業都嘗試在商業模式上做調整和改變,企業很關註如何通過改變模式提升自身競爭力。

  "在國內市場利潤點越來越低的背景下,內銷人才越來越難找,如何提升員工的價值,從而提升企業的經營水平,也是我十分關註的問題。"柴利華說。

  佛山市順德區九鼎世紀網絡科技有限公司總經理浮金光則希望咨詢融資方面的問題。該企業主要為品牌企業提供電商服務,對於該行業的發展,他表示比較樂觀,但是由於公司在2009年成立,比較年輕,在與大品牌合作一些大項目的時候,在資金方面感覺相對吃力,他想咨詢新三板上市的融資問題。

  市民:買樓是好時候嗎?

  近期,國內30多個城市松綁限購,佛山也在近期松綁,不少市民都在困惑當下是否是出手的好機會。

  傢住禪城的譚志毅最近準備買樓。他表示,雖然看新聞報道說目前佛山樓市總體存量大,價格也相對平穩,但樓市是否能走量不漲價,譚志毅心裡還是沒有底。"現在是未來幾年的低位嗎?應不應該入手?"是他最大的疑問。

  而目前討論最多的房產稅問題也成為市民的關註點。需要給兒子買婚房的姚傑就疑惑:"房產稅是按個人還是傢庭征稅?是按存量還是增量收稅?這些問題得不到解答,心還懸著呢。"

  是否將資金投入股市也成為不少投資者關心的話題。"真想問問馬先生,現在投資樓市最好的時候是不是過去瞭,如果是,我就大膽投資股市。"本地一長期關註股市的股民楊奇告訴記者,很想知道目前是入市土融台南龍崎土融還是開溜。"因為這段時間上漲這麼多,不知道是應該堅持持有還是清倉,前期踏空的人是要跟進還是繼續觀察。"





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-25/08474398185.shtml

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易憲容房地產市場全面周期性調整已經開始

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  易憲容

  日前,廣西南寧房管局突然發文稱,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。有媒體認為這是第一份由官方正式發佈的房市限購調整的文件,從而打響瞭地方政府救樓市的第一槍。早些時候,溫州、長沙、杭州等城市也在醞釀樓市限購松綁,但最後都要辟謠。即使是天津濱海傳出實施差異化限購政策,但也沒有出臺正式文件。

  從最近地方政府紛紛準備救樓市的情況來看,中國房地產市場全面的周期性調整已經開始,無論是二線、三線城市,還是一線城市都是如此。既然國內的住房市場周期性調整已經成瞭一種趨勢,那麼地方政府想通過救市來保證住房市場的價格不下跌估計是不可能瞭。

  在一個以投資為主導的住房市場,如果購買住房是一項有利可圖的投資,那麼任何行政限制都無法阻止投資者進入這個市場。隻不過,行政限制出現讓投資者的成本增加一些。比如,北京市采取住房購買限購政策以來,一個化解這種住房行政限購的產業鏈立即出現。即如果一個投資者要想在北京購買住房,隻要支付一定的費用就可購買一個相應的購買住房的資格。同時,那幾年北京市參加社保的人數也急劇增加。這些現象都表明,隻要購買住房是有利可圖,投資者完全能夠以金錢交易的方式沖突這種限制。住房限購對市場需求遏制作用是十分有限的。既然住房的行政限購對市場影響很小,同樣希望放開住房限購來救樓市所起到的作用也是微乎其微的。

  更為重要的是,當前國內住房市場出現的調整並非是早幾年那種不斷出臺房地產宏觀調控政策所導致的市場短期變化,而是國內外金融市場條件變化導致的普遍的周期性調整。而這種調整,地方政府救市政策是起不瞭作用的。因為,無論是中國的住房市場還是發達國傢的住房市場,其發展與繁榮,很大程度上取決於相應的金融市場條件。如果金融市場條件對房地產市場發展有利,比如按揭貸款利率低、杠桿率高、投資者從銀行貸款容易,那麼這個房地產市場就容易造就繁榮。前十年,中國住房市場的發展與繁榮就完全取決於這樣一個有利的金融市場條件(當然過度優惠的住房稅收政策也是一個方面)。如果金融市場條件發生變化,那麼住房市場出現調整也是必然的。如果金融市場條件變化瞭,地方政府想希望通過行政性的方式來救市是根本不可能的。

  我們可以看到,2013年以來,隨著國內互聯網金融爆炸式的增長,一場自下而上的利率市場化改革讓國內金融市場條件正在發生巨大的變化。這不僅讓大量的資金從正規的銀行體系流出,也會促使金融市場的利率水平全面上升。在這種情況下,一是會讓銀行可貸資金全面減少,這自然會推高銀行的貸款利率,也讓獲得高風險的住房貸款有較大的困難。二是當金融市場的價格全面上升時,不僅會增加住房投資者進入成本,也會增加住房投資者想獲得銀行信貸的困難。當住房投資者融資成本全面上升及融資可獲得性降低時,住房投資者或是無法再進入市場,或是預期進入市場難以獲利,住房市場的預期將可能會發生根本性逆轉。作為一個以投資為主導的住房市場,當市場預期發生根本性的逆轉時,那麼這個市場的周期性調整就開始瞭。三是地方政府對這種金融市場條件變化是鞭長莫及的。因為市場經濟性杠桿條件是無法用行政方式來改變的。在這種情況下,住房投資者或是不敢再進入住房市場,或是將要退出這個市場,從而進一步會強化住房市場的周期性調整。

  另一個金融市場條件的變化就是今年以來人民幣匯率貶值及美國QE的退出。從近十年來的情況看,人民幣一直處於單邊升值態勢。而人民幣的持續單邊升值,不僅使得以人民幣計價的資產價格不斷上漲,也讓國內房地產企業海外融資成本越來越低。前者讓大量海外資金流入中國房地產市場,後者則讓國內房地產企業到海外融資成本降低,海外融資更為便利。但是今年以來,不僅美國QE退出,全球廉價資金的盛宴結束,而且人民幣單邊升值態勢突然改變,人民幣由升值轉變為貶值。

  而人民幣的突然貶值使得國內金融市場條件發生根本性逆轉。這不僅使得國際上的熱錢不敢或不願再進入中國住房市場,而且讓以人民幣計價的國內住房的價格下降,房地產企業海外融資成本全面上升並不容易從海外獲得融資。這不僅使得國內住房市場的投資性需求突然減少,也使得國內房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下,房地產企業唯一的活路就是如何調整價格或讓住房價格下調把其產品銷售出去來降低風險。

  當房地產企業一手房的價格全面下跌時,不僅會強化住房市場價格下跌的預期,也會嚴重影響住房二手市場的價格趨勢,從而誘發國內住房市場價格出現全面的周期性調整。當前金融市場條件變化成為一種趨勢時,任何地方政府行政政策都是鞭長莫及。而在這個時候,地方政府的救市往往會成為國內住房市場變化的反向指標,所能夠起到作用更是有限。

  可見,當前國內房地產市場調整不僅在於這個市場發展的不可持續,而且在於這個市場發展的金融市場條件已經發生瞭根本性變化。在這種情況下,地方政府希望用行政性方式來救市,能夠起到作用是十分有限的,甚至於這種地方政府的樓市救市會讓投資者認為國內住房所面臨的風險會更高,投資者最好的方式是逃離這個市場。也就是說,面對當前國內的住房市場,地方政府救市隻能是飛蛾二胎銀行撲火!

  (作者系中國社會科學院金融研究所研究員)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/08182734973.shtml
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房屋土地使用權融資 租賃合同難獲法律支持



  歷經15年,6易其稿,最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒佈並於3月份正式生效。

  截至2013年底,國內融資租賃行業租賃合同餘額首度突破2萬億,租賃糾紛也急劇上升,21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉,2008年,各地法院受理一審融資租賃案件860件,2012年為4591件,2013年則達到8530件。

  3月1日,《司法解釋》生效當天,融資租賃合同糾紛司法解釋起草人--最高人民法院民二庭雷繼平審判長,在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的"《司法解釋》培訓班"上,首度對該法案做瞭權威解讀。

  目前,包括房產、商業住宅,港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃,占到整個融資租賃業務半壁江山,行業對這部分租賃合同認定也最為關註。在《司法解釋》征求意見稿中,曾認定其無效。

  "但在征求意見之中,我們來瞭一次上海,聽到業界反對聲音很大,此次《司法解釋》沒有予以明確規定。"雷繼平稱。不過他也坦言,盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效,但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

  不動產租賃難獲認同

  雷繼平表示,根據最高法院調研,在其他國傢,很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物,也很少有國傢以標的物來否定融資租賃合同,但在國外,房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也並不常見,主要是租賃方式成本高昂,手續迂回。

  不過在國內,因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在,開發商和地方政府則願意接受融資租賃方式融資,且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士瞭解,和開發貸款用途單一相比,租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

  "《司法解釋》並沒有直接予以否定,也就是說,最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效,需要結合具體案件交易形式、國傢產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。"雷繼平稱。

  不過,在最高院總體看來,房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式,預期仍很難把其認定此類租賃合同。

  雷繼平表示,盡管從國外看,並沒有否定房產作為租賃標的物,但鑒於國內相關業務多處不符合租賃性質,實踐中,預測認可其合同有困難。

  "港口、碼頭等土地使用權類租賃,中間存在法律不實,比房產類業務更不符合融資租賃性質,比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不瞭。我猜測此類土地使用權租賃合同認定,面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。"雷繼平坦言。

  不過,對於廠房類不動產,如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物,最高院認為其符合融資租賃合同性質,通常會予以認定。

  售後回租放行

  售後回租也是租賃公司最關心的議題,本報記者瞭解,目前,在租賃業務中,售後回租業務模式占比約七八成,房產類回租業務最為盛行。

  因為售後回租業務的"類信貸"特征,在《司法解釋》征求意見稿中,一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確,不會以售後回租業務中"承租人和出賣人是同一人"否定合同性質。

  "考慮到售後回租交易有利於市場主體盤活資產、引導丁種建地怎麼貸款比較會過件資金服務實體經濟,相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可,且承租人與出賣人相重合,並不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定,司法解釋予以瞭認可。"雷繼平表示。

  這也意味著,規模萬億元的售後回租業務被正名。

  不過,雷繼平也提醒租賃公司高管,如果出租人與承租人簽訂瞭售後回租合同,而實際並無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實,人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外,對於出租人(租賃公司)資質認定也備受關註,也就是說,作為融資租賃的出租人,如果沒有經過銀監會、商務部批準,不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質,是否影響合同性質?

  雷繼平稱,在《司法解釋》征求意見稿中,認定此類合同無效,但在正式稿中,沒有直接予以規定,背後的考慮是,行業準入應該留給監管部門考量。"一個可能的結果是,可新竹五峰土地貸款能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕"。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08142632440.shtml

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機構已著手佈局破產房企並購基金

  "百強房企"之一,惠州地產龍頭光耀地產多個項目無法交付,瀕臨倒閉?昨日,該消息在網絡瘋傳,記者從光耀地產方面瞭解到,其資金鏈確實已經出現問題,但未至倒閉程度。

  分析稱,未來更多中小房企倒閉是大概率事件,目前已經有機構著手成立並購基金,信貸提前還款以期低價購入破產房企的項目漁利。

  前日晚間,新浪一認證微博發佈消息稱,中國百強房企產企業之一的光耀地產因惠州多個樓盤交付不瞭,面臨倒閉。一位光耀內部員工則告訴記者,已現遣散員工、停發工資的現象。



光耀地產資金鏈確現問題

 光耀稱尚未到破產地步

  "沒有到倒閉的程度。"昨日,光耀地產一位相關負責人向記者表示。隨後,光耀地產發佈官方回應,稱"網傳光耀瀕臨停業或已經停業消息不實"。回 應證實瞭光耀地產惠州部分項目延遲交付的信息,並稱"已加快施工進度,交樓時間、賠償等方面的節點與措施已經出臺"。回應還稱:"公司在資金層面存在一定 的壓力,但目前融資渠道暢通。"

  盡管業內人士大都認為目前可能倒下的多數仍是中小房企,但是,敏銳的機構已及時對百強房企收縮瞭陣線。一位券商資管負責人對記者表示,現在有的機構已在考慮成立並購基金,等部分房企相繼倒下之時,可以和大型開發商合作並購部分項目,從中漁利。

屏東滿洲農地貸款 房企融資難兩大原因

  1.機構忙"收傘"冷對地產融資

  一位券商資管負責人坦言,現在各傢金融機構達成共識瞭,今年要"多看少做"為主,信托、券商都不會去做三、四線城市的生意瞭,已現不良記錄的房 企想要獲得資金更是難上加難。而另一位大型信托公司負責人也坦言,目前大的信托公司對於房地產信托的門檻已收緊至前五十強或者二十強房企,在廣東的項目, 基本隻接受廣州、深圳的項目抵押。

  2.人民幣貶值海外融資難為繼

  中原地產研究中心統計數據顯示:4月份以來中國房企海外融資額僅為14.74億美元,比起首季月均57億美元驟降287%。"近兩個月融資金額持續回落,是受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重影響。"中原地產首席分析師張大偉稱,房企海外融資的難度隻會越來越大。

 光耀地產資金鏈趨緊狀況

  1.去年年中,曾傳出對於光耀地產募集信托兌付能力不足的擔憂。

  2.今年年初,光耀地產又因為逾期未還款被告上法庭。光耀地產欠原告本金人民幣6000萬元及利息和逾期利息,還款未履行,央行廣州分行已經將其錄入人民銀行征信系統的"黑名單",這意味著從銀行渠道拿到貸款難上加難。

  3.多位業內人士爆料稱,光耀地產數年前便已經尋求資金成本高達20%以上的銀行貸款及信托募資來維持自身的資金鏈,其中一筆光耀地產天津團泊湖項目2013年年底向韓亞銀行申請一筆8500萬元半年期貸款,年利率高達21.6%,利息每月支付。

  4.有媒體曝出,光耀地產向民間高利貸融資,其旗下子公司*ST新都因信息披露違法違規被證監會立案調查,讓光耀地產違規融資浮出水面。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/08334123103.shtml

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新土改和房地產無關 宅基地短期入市沒指望



  專傢認為,2014年上半年,農村集體土地流轉具體辦法將有望出臺,預期在政策方面將會出現實質性的突破,除修訂《土地管理法》,頒佈《農村集體征收補償條例》、《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流思轉試點工作指導意見》外,還將部署開展宅基地制度改革的試點。農村集體土地流轉的更廣泛的試點和落地將成為2014年的大事件。

  2013年,在十八屆三中全會確立瞭建立城鄉統一建設用地市場的改革方向,提出在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價之後,農村集體建設用地流轉已在多地展開瞭試點與落地。12月20日,深圳首例原農村集體工業用地成功入市並成交。不過,中國房地產報記者到武漢、天津武清等地調研後發現台中大甲建地貸款,在很多地區農村集體建設用地的流轉仍十分謹慎,農村土地流轉仍限於農用地。

  而農村宅基地的入市流轉在各地則更加謹慎,短期內入市交易很難實現。因此,業內專傢普遍認為,2014年農村集體土地流轉的突破將僅限於農村集體經營性建設用地,而宅基地的入市試點短期內幾無可能。在這種情況下,轟轟烈烈的農村土地流轉改革,短期內將幾乎不會對城市土地市場產生可見的影響。

  農地流轉:用途管制難以突破

  "再過20年,會種地的人會更少,因為現在的80後、90後很少有種地的,都去城裡打工去瞭,70後種地也並不多。"天津市武清區泗村店鎮黨委書記王春來感嘆,土地流轉將成為大趨勢。

  據悉,按照天津市土地流轉的目標要求,到"十二五"末全市農村土地流轉面積要占傢庭承包土地總面積35%以上,2013年要達到22%以上。

  目前,泗村店鎮一個大型農業項目正在進行中,根據香港南華集團與其簽署的投資協議顯示,"生態農業"項目擬投資5000萬元,建設2000畝綠色有機蔬菜生產采摘園。而這2000畝用地就涉及土地流轉,具體涉及包括齊東營村等在內的村落。

  但在武清采訪期間,記者瞭解到,這裡的"土地流轉"前提都是不改變土地性質,也就是農地還是農地。因此,地方對於土地流轉項目有著嚴格的要求,禁止搞房地產開發,並且把相關的約定寫在瞭合同當中。至於目前正在安徽試點的農村建設用地流轉以及宅基地有償退出機制,在武清並未涉及。

  宅基地短期入市無指望

  面對多個城市的建設用地緊張的情況,市場呼喚著農村集體建設用地改革帶來供應量,從目前情況來看,由於農村集體建設用地以及宅基地的試點尚在進行中,因此可以預見短期內難以緩解"地荒"。

  此外,在近期的中央城鎮化工作會議提到的六項主要任務中,就提到減少工業用地,適當增加生活用地特別是居住用地。同時還要求,切實保護耕地、園地、菜地等農業空間,劃定生態紅線。按照守住底線、試點先行的原則穩步推進土地制度改革。

  華遠地產董事長任志強表示,過去十幾年土地情況,工業用地價格很低,甚至很多地方政府用免費的工業用地來招商,工業用地的利用價信貸增貸二胎年息值太低瞭,低得不得瞭。

  任志強還認為,在土地供應過程中,最大的土地供應量是退耕還林,外界都以為開發商把土地占瞭,在所有的建設用地中,開發商占比很少,除去商品房和其它非住宅用類,以及保障性住房,占比就小得可憐瞭。

  從近期入市的深圳市首例原農村集體工業用地以及佛山市集體性質商服用地情況來看,表現出一喜一憂,不過也能聞到土地改革的味道。其中,上述農村集體工業用地的地價款所得的70%為政府收益,30%劃歸原鳳凰村成立的鳳凰股份(行情,問診)合作公司,同時鳳凰股份獲得該項目總建築面積的20%。

  另外,經過十年的先試先行原則,目前順德集體建設用地流轉已經做到瞭同地同價,但在同權方面,依然無法突破上位法的限制。佛山市順德區國土城建和水利局的有關負責人認為,此次流拍是時間節點和短期供應量過大的問題導致土地流拍,並非集體土地性質的影響。據悉,實際上,自2003年開始探索集體建設用地的流轉以來,順德已成功流轉1.2萬畝集體土地,流轉金額達十幾億元。

  對於農地入市問題上,賀鏗認為,"農民承包的土地隻要不改變用途,就可以上市,可以賣給會種田的人,18億畝耕地紅線還是要保。農民對於自己的宅基地,可以作為金融抵押擔保,也可以相互轉讓,實際上這就是一個處分權,所以農用土地的改革歸根結底是處分權的問題。"除此之外,盡管有關宅基地退出補償機制早就有所探討,但無最終方案出臺,因此目前正在安徽進行的試點可以看做是未來宅基地的風向標,將成為此次農地改革的重中之重。

  但從相關部門近期的多次表態來看,農村宅基地自由流轉的可能性幾乎為零,其發展方向也並不是城裡人可以去農村買房買地,種種跡象均表明,農地改革雖然在加速,但是核心問題依舊需要通過試點來逐步化解。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08392571805.shtml

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首套房貸利率不打折反上浮 現申請或要明年才放款

  南都訊記者楊森最近,廣州多傢銀行停貸的消息,讓很多準備買房的市民心頭一緊。昨日,南都記者遍訪佛山十餘傢主要商業銀行發現,再也找不到房貸利率打折的銀行瞭。股份制商業銀行個人首套房貸利率在基準利率上普遍上二順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算浮10%-30%。與此同時,興業等多傢銀行已明確表示,放貸額度已滿,放款時間遙遙無期。

  廣發首套房貸利率超基準30%

  盡管6月底銀行間市場資金緊張狀況已緩解,但佛山各傢銀行的房貸資金卻似乎更加緊張。6月底,在銀行間市場資金狀況最緊張時,佛山個人首套房貸市場上,農行尚保持著9.3折的優惠。然而,昨日南都記者遍訪佛山十餘傢主要商業銀行時,卻再也找不到對首套房貸利率打折的銀行瞭。

  目前,四大國有商業銀行對首套房貸均實行基準利率。不過,農行南海分行一支行個貸部經理卻表示,除瞭某一長期合作的開發商的樓盤目前仍實行基準利率,其餘的樓盤個人首套房貸利率已達基準利率上浮5%的水平瞭。

  股份制商業銀行和城商行中,招商銀行、民生銀行、興業銀行目前仍維持基準利率。不過,它們已成少數,多數股份制商業銀行和城商行首套個人房貸利率已超過基準利率。光大銀行和佛山農商銀行對首套房貸實行基準利率上浮10%的利率政策,中信銀行實行基準利率上浮20%的政策,廣發銀行首套個人房貸利率則上升至基準利率的30%。

  銀行房貸資金緊張拖慢放款速度

  一方面是個人首套房貸利率在扶搖直上,另一方面,房貸的放款也愈來愈困難。興業銀行佛山分行個貸部工作人新北市五股區房屋貸款房屋二胎民間二胎員坦承,當前房貸額度已滿瞭。市民仍可以到該行申請房貸,不過,實在難以給一個放款時間。

  民生銀行個貸部工作人員說,現在該行的個人房貸審批實現需要3個月。"以往業主辦完抵押登記後一個星期,就可以放款到客戶手中,但是現在房貸資金實在緊張,我們一個月隻能放一次款。那些國有大行有的3個月都放不瞭款。"中信銀行一個貸部經理透露。

  上述農行個貸部經理介紹,農行南海分行整個8月份都沒有額度放款,一筆貸款都沒有放出。"現在房貸那麼緊張,別說在基準利率基礎上上浮10%瞭,能給你放貸,對銀行來說,已經是給客戶面子瞭。"一位不願具名的國有大行個貸部經理說道。

  上述農行南海分行個貸部經理表示,在往年房貸額度不緊的時候,11、12月兩個月基本都放不瞭款瞭。今年額度緊,11、12月放款更無可能。"如果現在申請房貸,估計到明年才能拿到放款。"該人士說道。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/08543480655.shtml
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2胎房貸 2胎房貸專家利率多少免費諮詢試算項崢李嘉誠拋售背後的樓市信號

  不管是否承認存在樓市泡沫,事實已經擺在那裡。所謂觀點分歧,可謂是仁者見仁,智者見智。但樓市更多紛爭,隻會擾亂樓市理性預期,進一步加大房地產市場運行風險。如今市況之下,房地產市場運行將面臨重重風險,猶如行走在鋼絲繩上,隨時可能陷入萬丈深淵。

  國民經濟遭遇房地產行業綁架,在2008年後的國際金融危機治理階段更為明顯。2003年以來的房地產市場,唯一出現較大幅度的價格回落,發生在2008年的第四季度。但隨後啟動的超常規信貸狂飆,很快扭轉瞭樓市蕭條走勢,至此房價每年上一個臺階,讓購房實力不濟的人們望樓興嘆。

  2012年下半年樓市的全面復蘇,伴隨著宏觀經濟的企穩。這主要是因為,近幾年房價上漲到地方投資增長的傳導鏈條日益得到強化。在現行的分稅制下,地方財政高度依賴土地出讓收入,地方政府債務償還也有賴於持續上漲的土地市場,由此形成瞭一個堅不可破的鏈條。一旦刺破房地產泡沫,恐將迎來系統性金融風險的全面爆發,以及地方財政的收支危機。

  但是,任由房價繼續上漲又必然加劇宏觀經濟的虛擬化進程,恐將迎來日本泡沫經濟破滅帶來的長期經濟蕭條泥潭,這種結果也是我們不願看到的。

  在中國這樣一個具有悠久歷史文化的文明古國,置業的習慣延續已久。如果按照自有住房比率進行比較,截至2010年末,我國城鎮居民傢庭自有住房比率高達89.3%,而美國大城市居民自己擁有住房的平均比率僅超過50%。這似乎也帶來一個悖論,理論上看我國剛性住房需求較少,但實際上通過房屋交易價格所反映出來的剛性需求非常旺盛。

  無論如何,房價過度偏離收入和租金所引發的風險,正日益挑戰我們的承受力。動輒好幾百萬、上千萬的一套房產,需要動用龐大的貨幣資金,這恐怕也非普通人所能。資金"擊鼓傳花"的遊戲,終究會因為高處不勝寒戛然而止。但資金鏈條的斷裂帶來的將是連鎖反應和幾何級數的收縮反應。近日,李嘉誠拋售不動產套取現金,是一個值得警惕的經信貸試算工具二胎年息濟信號。

  我國房地產市場運行的風險已經過度累積,給予政府調控和治理的空間日益狹窄。如果不施加調控措施,市場的非理性將占據主導,天價購置土地絡繹不絕,房價將面臨全面失控的危險。如果施加強度過大的政策措施,房價將明顯回落,勢必通過地方政府償債風險傳導,影響金融機構資產質量,進而通過財富收縮效應降低投資與消費,引發宏觀經濟低迷不振。當前我國房價正在危險中艱難穿行。從這一點上說,或許正是拋售物業套現的最好時機。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/08022419552.shtml
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美報評論中國樓市誰會最先扛不住

  據參考消息網5月31日報道,美國《華爾街日報》5月29日發表題為《中國房地產業的"小雞冒險遊戲" 誰先倒下:買房者、開發商,還是政府?》的文章,作者為顧蔚。文章稱,中國房地產業走下坡路的一個重要問題是:誰會最先扛不住?

  文章認為,無論是買傢、開發商還是政府誰會第一個投降,很大程度上將顯示出中國如何對付這個看似很嚴重的泡沫。

  中國房產信息集團研究主管洪德生說:"現在中國的房地產市場陷入瞭僵持階段。"洪德生還說:"開發商們押註一旦政府屈從於增速壓力,市場將很快觸底反彈。"

  文章稱,買傢最先扛不住的可能性最低。鑒於很多人采取觀望的態度,今年前四個月房地產銷售額下降瞭10%。開發商也在煎熬,開發商們仍緊緊抓著囤積的庫存而不願意降價。許多開發商或許能經受住短期下跌幸存下來,但需要依靠政府放松流動性來促進購房需求。

  就剩下政策制定者瞭。與過去相比,他們似乎更堅決地不想出臺政策介入房地產市場。摩根大通說,去年房地產業(包括房產交易和房屋建設)占中國國內生產總值的12.7%,為國內生產總值增速所作的貢獻達15.1%。房地產增速緩慢會讓中國政府面臨保持經濟增長的巨大壓力。

  文章說,房地產下滑的原因包括一項重要的政府舉措:反腐敗運動。

  大型房勞工貸款地產中介公司中原地產創立者施永青說:"以前,政府官員和其相關人員占買房者的30%。""他們現在不敢買房瞭,以免被人註意到。"

  施永青還說,房地產下滑的另一個原因是隨著市場放緩做短線受益的投資者消失瞭,他們曾是一股強大的購買力。

  文章稱,投資者還有除瞭國內房地產市場以外的其他新選擇,包括海外房地產投資。已擁有多套房產的中國富人目前正忙著把資金轉到海外。他們購買中國房地產公司在海外的項目,比如在倫敦、加利福尼亞和澳大利亞新開發的項目。根據仲量聯行的數據,今年第一季度,中國對海外住宅開發項目的投資同比增長80%。

  房價穩定,人們要看囤房的數量。開發商在2012年和2013年的房地產繁榮期大舉購置土地,這就意味著2014年供應會增加。評級公司穆迪的數據顯示,截至4月底,一線和二線城市庫存已經相當於14個月的銷量,接近2012年2月份觸及的16個月最高點。這給開發商的資本運營帶來壓力。

  小城市的過剩問題更為嚴重。施永青說:"成交量下滑之後將會出現降價,中國二、三線城市已有不少房屋供應過剩的情況。"

  有些杠桿率較高的開發商已經無法再捂盤太長時間瞭。大型開發商還能給債務展期,但即便是它們也很難再籌措到新資金,無論在國內還是國外。小型開發商則在借高利貸,因為銀行已不願再借錢給它們瞭。

  穆迪指出,那些高杠桿、銷售差的開發商最容易受到市場下滑和金融風險的沖擊,有些地產公司現金餘額已經不足以償還短期債務。

  專註海外地產市場的承明資產管理董事長、原復地集團[簡介 最新動態]首席財務官王哲表示,通常而言,市場滑坡開始之後大約六個月到一年,開發商的現金流就會有麻煩。王哲說:"我認為,從九月開始,甩賣將全面展開。"

  文章說,一個很大的未知數是,當這一幕發生時,政府是否會改變立場。在2012年庫存觸及高位之後,政府降低瞭利率並且增加瞭貨幣供應。

  一傢國有房地產開發企業的首席執行官說:"過去十年,每次都是政府先投降。越是這樣,最後崩盤看起來就越不可避免。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07332760254.shtml

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險資抄底海外不動產首例 中國平安24億英國買樓

 &二胎房貸銀行房貸怎麼貸款比較會過件emsp;記者 黃蕾 編輯 孫忠

  中國平安再次成為保險業首個嘗鮮者,這次是豪擲24億元"抄底"海外不動產。近日有外媒曝出,中國平安買下瞭英國倫敦地標性建築勞合社(全球著名的保險交易市場)大樓,這是保險投資新政放寬海外投資渠道後,保險資金投資海外不動產的首例。

  中國平安就此回應稱,目前沒有相關信息可披露。但知情人士昨晚向本報證實,此消息屬實。"中國平安確實動用瞭保險資金進行瞭這筆海外不動產投資,和它在國內投資成熟商業地產、寫字樓的資產配置屬性一致。通過投資有價值的商業地產和辦公樓宇,來獲得穩定可觀的租金回報。"

  在國內保險公司中,中國平安是最早投資國內商業地產和辦公樓宇的公司。中國平安首席投資官陳德賢年初在接受本報專訪時透露,其傾向於投資酒店式公寓、商場、辦公樓等不動產,收益率較為可觀及穩定。

  中國平安買下的這棟大樓有超過2/3的物業租給勞合社倫敦公司,這筆現有租賃將於2021年屆滿民間二胎 台中民間二胎房貸利率多少免費諮詢試算。據有關媒體測算,勞合社每年支付的租金為1600萬英鎊,倘若按同樣的價格租出整棟大樓,則年租金可達2400萬英鎊。如按該年租金水平起算,中國平安該筆投資可在10年左右收回投資成本,剔除匯率等因素,這筆投資的年投資回報率在6%至9%之間。

  事實上,據記者瞭解,不止中國平安有"抄底"海外不動產的野心。受金融危機影響,海外不動產價格出現明顯下跌,國內多傢保險公司都已經對海外多個國傢和地區進行瞭實地考察,打算進行海外不動產投資。在具體標的上,發達國傢的成熟物業較受保險資金青睞,因為相較收益,他們更看重對風控的考量。

  不過,據記者瞭解,在一些保險公司內部,股東和管理層對於現在就去海外"抄底"不動產存有異議。在他們看來,不動產行業具有較強的周期性特征,擇城市、擇地段、擇時機和控制價格,對於不動產投資十分重要,然而並非所有保險公司都具備這種戰略眼光和投資能力。

  不僅僅是不動產,對於保險公司而言,保險投資新政全面放開後,海外投資既是一個可預期的新機遇,又是一個全新的挑戰。面對新生事物,保險公司理應做好充分的準備,制定嚴密的海外投資流程,全面認識海外投資過程中的風險要素和風險來源,把風險控制理念貫穿於整個海外投資流程。沒有金剛鉆,勿攬瓷器活。

  (中國證券網-上海證券報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/07572185530.shtml
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52條公交線改道 3條微循環公交帶你穿街走巷

  中山大道最繁華路段"斷交"2年

  提醒:千萬別違停,2臺牽引車24小時值守

  本報訊(記者梁爽 通訊員吳培勇 彭凌明 錢小軍 實習生徐珊珊) 每年9月起,大學生返校、中小學生開學,江城交通將開啟一年中最繁忙的時段。今年,擁堵狀況要提前瞭!昨從市公安交管部門獲悉,下周三起,中山大道武勝路至江漢路將"斷交"2年,這是繼建設大道、香港路、臺北路等道路之後被"腰斬"的又一條漢口主幹道,也將是武漢史上影響力最大,波及面最廣的交通管制。

  從本月20日至2016年8月30日,地鐵6號線中山大道武勝路站、漢正街站、六渡橋站、江漢路站全封閉施工。所有6號線的站點中,最繁華、施工難度最大的就是漢口中山大道沿線站點,施工線路長約3公裡。

  施工期間,中山大道(武勝路至江漢路)禁止機動車通行;利濟南路(中山大道至沿河大道)允許機動車雙向通行;崇善路(中山大道至銘新街)、匯通路(保華街至京漢大道)改為單向通行。崇善路隻允許機動車由北向南(由銘新街往中山大道方向)單向行駛;匯通路隻允許機動車由南向北(由保華街往京漢大道方向)單向行駛。

  同時,利濟東街、民意上街、民主一街、江漢二路、順道街、利濟南路、江漢四路、前進四路、銘新街、匯通路、合作路、黃石路、崇善路禁止機動車停放,取消路段原有的機動車停車泊位;前進一路、前進二路、自治街僅允許機動車在道路單側順向依次停放在停車泊位內。

  交管部門介紹,施工期間周邊繞行道路的交通也將"亞歷山大",房屋二胎三胎 房屋二胎三胎建議市民們萬一想去江漢路,最好還是乘坐地鐵1、2號線前往。

 武漢影響最大的一次交通管制

  中山大道"斷交"後,對漢口到底意味著什麼?交管部門表示,此次交通管制涉及到漢口最繁華的地段,影響巨大,整個漢口地區的交通或將"牽一發而動全局"。解放大道三陽路立交初定於9月份要改建,建設大道澳門路至高雄路路段正在對小車禁行,新華路至雜技廳段也正打圍施工......漢口的幾條主幹道從未如此密集的施工,若按照目前的車流量,將會不堪重負。

  專傢稱,若大規模的施工開始,整個漢口地區或將出臺更加嚴格的限行措施。

  52條公交車改線,這也是有史以來最多的一次。此次中山大道管制,還將不可避免影響到沿線5個街道,數十萬居民及眾商戶的切身利益。為此,武漢市各職能部門多次碰頭協商,出臺設立三個露天停車場,開通微循環公交等多項便民舉措,最大限度緩解對市民的影響。

  交警介紹,作為主要分流線路的利濟東街-民意上街-民主一街-江漢二路、順道街-自治街-江漢四路-銘新街一線,由於位於老城區,道路普遍較窄,雖然個別路段取消瞭路邊停車位以擴寬道路,但要承擔以往中山大道上的大流量車流,依然難堪重負。

  交警表示,這一沿線最大的問題在於停車,這些小路就怕違停,一旦有車輛違停,很可能將本就狹窄的道路堵死,為此,江漢交警安排瞭兩臺牽引車24小時值守。

  52條公交線改道

  原通行中山大道(武勝路至江漢路)段的公交線路共有52條(包括4條電車線),現調至以下通道繞行:原經由中山大道通行利濟路的17條公交線通過武勝路分流;原通告中山大道部分線路分流至利濟東街、順道街;沿江大道約分流15條線路;京漢大道分流5條線路。

 公交出行怎麼走

  ①路微循環公交:主要聯通中山大道與利濟東街、沿江大道公交站點、軌道站點及武廣商圈。沿線設置10處站點,與友誼路、自治街、民主一路沿線的公交站點以及地鐵1號線友誼路站實現便利銜接。

  ②路微循環公交:主要銜接中山大道、軌道站點以及利濟東街、順道街公交站點,沿線設置10處站點。

  ③路微循環公交:主要銜接江漢路商圈與江漢二路、江漢四路公交站點,沿線設置9處站點。

  制圖陶剛



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/07284370253.shtml

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