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內容來自sina新聞

易憲容房地產市場全面周期性調整已經開始

 建地貸款彰化員林建地貸款 房地產市場全面周期性調整已經開始

  易憲容

  日前，廣西南寧房管局突然發文稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。有媒體認為這是第一份由官方正式發佈的房市限購調整的文件，從而打響瞭地方政府救樓市的第一槍。早些時候，溫州、長沙、杭州等城市也在醞釀樓市限購松綁，但最後都要辟謠。即使是天津濱海傳出實施差異化限購政策，但也沒有出臺正式文件。

  從最近地方政府紛紛準備救樓市的情況來看，中國房地產市場全面的周期性調整已經開始，無論是二線、三線城市，還是一線城市都是如此。既然國內的住房市場周期性調整已經成瞭一種趨勢，那麼地方政府想通過救市來保證住房市場的價格不下跌估計是不可能瞭。

  在一個以投資為主導的住房市場，如果購買住房是一項有利可圖的投資，那麼任何行政限制都無法阻止投資者進入這個市場。隻不過，行政限制出現讓投資者的成本增加一些。比如，北京市采取住房購買限購政策以來，一個化解這種住房行政限購的產業鏈立即出現。即如果一個投資者要想在北京購買住房，隻要支付一定的費用就可購買一個相應的購買住房的資格。同時，那幾年北京市參加社保的人數也急劇增加。這些現象都表明，隻要購買住房是有利可圖，投資者完全能夠以金錢交易的方式沖突這種限制。住房限購對市場需求遏制作用是十分有限的。既然住房的行政限購對市場影響很小，同樣希望放開住房限購來救樓市所起到的作用也是微乎其微的。

  更為重要的是，當前國內住房市場出現的調整並非是早幾年那種不斷出臺房地產宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是國內外金融市場條件變化導致的普遍的周期性調整。而這種調整，地方政府救市政策是起不瞭作用的。因為，無論是中國的住房市場還是發達國傢的住房市場，其發展與繁榮，很大程度上取決於相應的金融市場條件。如果金融市場條件對房地產市場發展有利，比如按揭貸款利率低、杠桿率高、投資者從銀行貸款容易，那麼這個房地產市場就容易造就繁榮。前十年，中國住房市場的發展與繁榮就完全取決於這樣一個有利的金融市場條件(當然過度優惠的住房稅收政策也是一個方面)。如果金融市場條件發生變化，那麼住房市場出現調整也是必然的。如果金融市場條件變化瞭，地方政府想希望通過行政性的方式來救市是根本不可能的。

  我們可以看到，2013年以來，隨著國內互聯網金融爆炸式的增長，一場自下而上的利率市場化改革讓國內金融市場條件正在發生巨大的變化。這不僅讓大量的資金從正規的銀行體系流出，也會促使金融市場的利率水平全面上升。在這種情況下，一是會讓銀行可貸資金全面減少，這自然會推高銀行的貸款利率，也讓獲得高風險的住房貸款有較大的困難。二是當金融市場的價格全面上升時，不僅會增加住房投資者進入成本，也會增加住房投資者想獲得銀行信貸的困難。當住房投資者融資成本全面上升及融資可獲得性降低時，住房投資者或是無法再進入市場，或是預期進入市場難以獲利，住房市場的預期將可能會發生根本性逆轉。作為一個以投資為主導的住房市場，當市場預期發生根本性的逆轉時，那麼這個市場的周期性調整就開始瞭。三是地方政府對這種金融市場條件變化是鞭長莫及的。因為市場經濟性杠桿條件是無法用行政方式來改變的。在這種情況下，住房投資者或是不敢再進入住房市場，或是將要退出這個市場，從而進一步會強化住房市場的周期性調整。

  另一個金融市場條件的變化就是今年以來人民幣匯率貶值及美國QE的退出。從近十年來的情況看，人民幣一直處於單邊升值態勢。而人民幣的持續單邊升值，不僅使得以人民幣計價的資產價格不斷上漲，也讓國內房地產企業海外融資成本越來越低。前者讓大量海外資金流入中國房地產市場，後者則讓國內房地產企業到海外融資成本降低，海外融資更為便利。但是今年以來，不僅美國QE退出，全球廉價資金的盛宴結束，而且人民幣單邊升值態勢突然改變，人民幣由升值轉變為貶值。

  而人民幣的突然貶值使得國內金融市場條件發生根本性逆轉。這不僅使得國際上的熱錢不敢或不願再進入中國住房市場，而且讓以人民幣計價的國內住房的價格下降，房地產企業海外融資成本全面上升並不容易從海外獲得融資。這不僅使得國內住房市場的投資性需求突然減少，也使得國內房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下，房地產企業唯一的活路就是如何調整價格或讓住房價格下調把其產品銷售出去來降低風險。

  當房地產企業一手房的價格全面下跌時，不僅會強化住房市場價格下跌的預期，也會嚴重影響住房二手市場的價格趨勢，從而誘發國內住房市場價格出現全面的周期性調整。當前金融市場條件變化成為一種趨勢時，任何地方政府行政政策都是鞭長莫及。而在這個時候，地方政府的救市往往會成為國內住房市場變化的反向指標，所能夠起到作用更是有限。

  可見，當前國內房地產市場調整不僅在於這個市場發展的不可持續，而且在於這個市場發展的金融市場條件已經發生瞭根本性變化。在這種情況下，地方政府希望用行政性方式來救市，能夠起到作用是十分有限的，甚至於這種地方政府的樓市救市會讓投資者認為國內住房所面臨的風險會更高，投資者最好的方式是逃離這個市場。也就是說，面對當前國內的住房市場，地方政府救市隻能是飛蛾二胎銀行撲火！

  (作者系中國社會科學院金融研究所研究員)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/08182734973.shtml

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房屋土地使用權融資 租賃合同難獲法律支持

  歷經15年，6易其稿，最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒佈並於3月份正式生效。

  截至2013年底，國內融資租賃行業租賃合同餘額首度突破2萬億，租賃糾紛也急劇上升，21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉，2008年，各地法院受理一審融資租賃案件860件，2012年為4591件，2013年則達到8530件。

  3月1日，《司法解釋》生效當天，融資租賃合同糾紛司法解釋起草人--最高人民法院民二庭雷繼平審判長，在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的"《司法解釋》培訓班"上，首度對該法案做瞭權威解讀。

  目前，包括房產、商業住宅，港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃，占到整個融資租賃業務半壁江山，行業對這部分租賃合同認定也最為關註。在《司法解釋》征求意見稿中，曾認定其無效。

  "但在征求意見之中，我們來瞭一次上海，聽到業界反對聲音很大，此次《司法解釋》沒有予以明確規定。"雷繼平稱。不過他也坦言，盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效，但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

  不動產租賃難獲認同

  雷繼平表示，根據最高法院調研，在其他國傢，很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物，也很少有國傢以標的物來否定融資租賃合同，但在國外，房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也並不常見，主要是租賃方式成本高昂，手續迂回。

  不過在國內，因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在，開發商和地方政府則願意接受融資租賃方式融資，且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士瞭解，和開發貸款用途單一相比，租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

  "《司法解釋》並沒有直接予以否定，也就是說，最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效，需要結合具體案件交易形式、國傢產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。"雷繼平稱。

  不過，在最高院總體看來，房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式，預期仍很難把其認定此類租賃合同。

  雷繼平表示，盡管從國外看，並沒有否定房產作為租賃標的物，但鑒於國內相關業務多處不符合租賃性質，實踐中，預測認可其合同有困難。

  "港口、碼頭等土地使用權類租賃，中間存在法律不實，比房產類業務更不符合融資租賃性質，比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人？目前均回答不瞭。我猜測此類土地使用權租賃合同認定，面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。"雷繼平坦言。

  不過，對於廠房類不動產，如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物，最高院認為其符合融資租賃合同性質，通常會予以認定。

  售後回租放行

  售後回租也是租賃公司最關心的議題，本報記者瞭解，目前，在租賃業務中，售後回租業務模式占比約七八成，房產類回租業務最為盛行。

  因為售後回租業務的"類信貸"特征，在《司法解釋》征求意見稿中，一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確，不會以售後回租業務中"承租人和出賣人是同一人"否定合同性質。

  "考慮到售後回租交易有利於市場主體盤活資產、引導丁種建地怎麼貸款比較會過件資金服務實體經濟，相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可，且承租人與出賣人相重合，並不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定，司法解釋予以瞭認可。"雷繼平表示。

  這也意味著，規模萬億元的售後回租業務被正名。

  不過，雷繼平也提醒租賃公司高管，如果出租人與承租人簽訂瞭售後回租合同，而實際並無租賃物，或者租賃物低值高估，以融資租賃之名，行借款、貸款之實，人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外，對於出租人(租賃公司)資質認定也備受關註，也就是說，作為融資租賃的出租人，如果沒有經過銀監會、商務部批準，不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質，是否影響合同性質？

  雷繼平稱，在《司法解釋》征求意見稿中，認定此類合同無效，但在正式稿中，沒有直接予以規定，背後的考慮是，行業準入應該留給監管部門考量。"一個可能的結果是，可新竹五峰土地貸款能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕"。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08142632440.shtml

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機構已著手佈局破產房企並購基金

  "百強房企"之一，惠州地產龍頭光耀地產多個項目無法交付，瀕臨倒閉？昨日，該消息在網絡瘋傳，記者從光耀地產方面瞭解到，其資金鏈確實已經出現問題，但未至倒閉程度。

  分析稱，未來更多中小房企倒閉是大概率事件，目前已經有機構著手成立並購基金，信貸提前還款以期低價購入破產房企的項目漁利。

  前日晚間，新浪一認證微博發佈消息稱，中國百強房企產企業之一的光耀地產因惠州多個樓盤交付不瞭，面臨倒閉。一位光耀內部員工則告訴記者，已現遣散員工、停發工資的現象。

光耀地產資金鏈確現問題

  光耀稱尚未到破產地步

  "沒有到倒閉的程度。"昨日，光耀地產一位相關負責人向記者表示。隨後，光耀地產發佈官方回應，稱"網傳光耀瀕臨停業或已經停業消息不實"。回 應證實瞭光耀地產惠州部分項目延遲交付的信息，並稱"已加快施工進度，交樓時間、賠償等方面的節點與措施已經出臺"。回應還稱："公司在資金層面存在一定 的壓力，但目前融資渠道暢通。"

  盡管業內人士大都認為目前可能倒下的多數仍是中小房企，但是，敏銳的機構已及時對百強房企收縮瞭陣線。一位券商資管負責人對記者表示，現在有的機構已在考慮成立並購基金，等部分房企相繼倒下之時，可以和大型開發商合作並購部分項目，從中漁利。

 屏東滿洲農地貸款 房企融資難兩大原因

  1.機構忙"收傘"冷對地產融資

  一位券商資管負責人坦言，現在各傢金融機構達成共識瞭，今年要"多看少做"為主，信托、券商都不會去做三、四線城市的生意瞭，已現不良記錄的房 企想要獲得資金更是難上加難。而另一位大型信托公司負責人也坦言，目前大的信托公司對於房地產信托的門檻已收緊至前五十強或者二十強房企，在廣東的項目， 基本隻接受廣州、深圳的項目抵押。

  2.人民幣貶值海外融資難為繼

  中原地產研究中心統計數據顯示：4月份以來中國房企海外融資額僅為14.74億美元，比起首季月均57億美元驟降287%。"近兩個月融資金額持續回落，是受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重影響。"中原地產首席分析師張大偉稱，房企海外融資的難度隻會越來越大。

  光耀地產資金鏈趨緊狀況

  1.去年年中，曾傳出對於光耀地產募集信托兌付能力不足的擔憂。

  2.今年年初，光耀地產又因為逾期未還款被告上法庭。光耀地產欠原告本金人民幣6000萬元及利息和逾期利息，還款未履行，央行廣州分行已經將其錄入人民銀行征信系統的"黑名單"，這意味著從銀行渠道拿到貸款難上加難。

  3.多位業內人士爆料稱，光耀地產數年前便已經尋求資金成本高達20%以上的銀行貸款及信托募資來維持自身的資金鏈，其中一筆光耀地產天津團泊湖項目2013年年底向韓亞銀行申請一筆8500萬元半年期貸款，年利率高達21.6%，利息每月支付。

  4.有媒體曝出，光耀地產向民間高利貸融資，其旗下子公司*ST新都因信息披露違法違規被證監會立案調查，讓光耀地產違規融資浮出水面。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-08/08334123103.shtml

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新土改和房地產無關 宅基地短期入市沒指望

  專傢認為，2014年上半年，農村集體土地流轉具體辦法將有望出臺，預期在政策方面將會出現實質性的突破，除修訂《土地管理法》，頒佈《農村集體征收補償條例》、《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流思轉試點工作指導意見》外，還將部署開展宅基地制度改革的試點。農村集體土地流轉的更廣泛的試點和落地將成為2014年的大事件。

  2013年，在十八屆三中全會確立瞭建立城鄉統一建設用地市場的改革方向，提出在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價之後，農村集體建設用地流轉已在多地展開瞭試點與落地。12月20日，深圳首例原農村集體工業用地成功入市並成交。不過，中國房地產報記者到武漢、天津武清等地調研後發現台中大甲建地貸款，在很多地區農村集體建設用地的流轉仍十分謹慎，農村土地流轉仍限於農用地。

  而農村宅基地的入市流轉在各地則更加謹慎，短期內入市交易很難實現。因此，業內專傢普遍認為，2014年農村集體土地流轉的突破將僅限於農村集體經營性建設用地，而宅基地的入市試點短期內幾無可能。在這種情況下，轟轟烈烈的農村土地流轉改革，短期內將幾乎不會對城市土地市場產生可見的影響。

  農地流轉：用途管制難以突破

  "再過20年，會種地的人會更少，因為現在的80後、90後很少有種地的，都去城裡打工去瞭，70後種地也並不多。"天津市武清區泗村店鎮黨委書記王春來感嘆，土地流轉將成為大趨勢。

  據悉，按照天津市土地流轉的目標要求，到"十二五"末全市農村土地流轉面積要占傢庭承包土地總面積35%以上，2013年要達到22%以上。

  目前，泗村店鎮一個大型農業項目正在進行中，根據香港南華集團與其簽署的投資協議顯示，"生態農業"項目擬投資5000萬元，建設2000畝綠色有機蔬菜生產采摘園。而這2000畝用地就涉及土地流轉，具體涉及包括齊東營村等在內的村落。

  但在武清采訪期間，記者瞭解到，這裡的"土地流轉"前提都是不改變土地性質，也就是農地還是農地。因此，地方對於土地流轉項目有著嚴格的要求，禁止搞房地產開發，並且把相關的約定寫在瞭合同當中。至於目前正在安徽試點的農村建設用地流轉以及宅基地有償退出機制，在武清並未涉及。

  宅基地短期入市無指望

  面對多個城市的建設用地緊張的情況，市場呼喚著農村集體建設用地改革帶來供應量，從目前情況來看，由於農村集體建設用地以及宅基地的試點尚在進行中，因此可以預見短期內難以緩解"地荒"。

  此外，在近期的中央城鎮化工作會議提到的六項主要任務中，就提到減少工業用地，適當增加生活用地特別是居住用地。同時還要求，切實保護耕地、園地、菜地等農業空間，劃定生態紅線。按照守住底線、試點先行的原則穩步推進土地制度改革。

  華遠地產董事長任志強表示，過去十幾年土地情況，工業用地價格很低，甚至很多地方政府用免費的工業用地來招商，工業用地的利用價信貸增貸二胎年息值太低瞭，低得不得瞭。

  任志強還認為，在土地供應過程中，最大的土地供應量是退耕還林，外界都以為開發商把土地占瞭，在所有的建設用地中，開發商占比很少，除去商品房和其它非住宅用類，以及保障性住房，占比就小得可憐瞭。

  從近期入市的深圳市首例原農村集體工業用地以及佛山市集體性質商服用地情況來看，表現出一喜一憂，不過也能聞到土地改革的味道。其中，上述農村集體工業用地的地價款所得的70%為政府收益，30%劃歸原鳳凰村成立的鳳凰股份(行情，問診)合作公司，同時鳳凰股份獲得該項目總建築面積的20%。

  另外，經過十年的先試先行原則，目前順德集體建設用地流轉已經做到瞭同地同價，但在同權方面，依然無法突破上位法的限制。佛山市順德區國土城建和水利局的有關負責人認為，此次流拍是時間節點和短期供應量過大的問題導致土地流拍，並非集體土地性質的影響。據悉，實際上，自2003年開始探索集體建設用地的流轉以來，順德已成功流轉1.2萬畝集體土地，流轉金額達十幾億元。

  對於農地入市問題上，賀鏗認為，"農民承包的土地隻要不改變用途，就可以上市，可以賣給會種田的人，18億畝耕地紅線還是要保。農民對於自己的宅基地，可以作為金融抵押擔保，也可以相互轉讓，實際上這就是一個處分權，所以農用土地的改革歸根結底是處分權的問題。"除此之外，盡管有關宅基地退出補償機制早就有所探討，但無最終方案出臺，因此目前正在安徽進行的試點可以看做是未來宅基地的風向標，將成為此次農地改革的重中之重。

  但從相關部門近期的多次表態來看，農村宅基地自由流轉的可能性幾乎為零，其發展方向也並不是城裡人可以去農村買房買地，種種跡象均表明，農地改革雖然在加速，但是核心問題依舊需要通過試點來逐步化解。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08392571805.shtml

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首套房貸利率不打折反上浮 現申請或要明年才放款

  南都訊記者楊森最近，廣州多傢銀行停貸的消息，讓很多準備買房的市民心頭一緊。昨日，南都記者遍訪佛山十餘傢主要商業銀行發現，再也找不到房貸利率打折的銀行瞭。股份制商業銀行個人首套房貸利率在基準利率上普遍上二順位房貸銀行利率多少免費諮詢試算浮10%-30%。與此同時，興業等多傢銀行已明確表示，放貸額度已滿，放款時間遙遙無期。

  廣發首套房貸利率超基準30%

  盡管6月底銀行間市場資金緊張狀況已緩解，但佛山各傢銀行的房貸資金卻似乎更加緊張。6月底，在銀行間市場資金狀況最緊張時，佛山個人首套房貸市場上，農行尚保持著9.3折的優惠。然而，昨日南都記者遍訪佛山十餘傢主要商業銀行時，卻再也找不到對首套房貸利率打折的銀行瞭。

  目前，四大國有商業銀行對首套房貸均實行基準利率。不過，農行南海分行一支行個貸部經理卻表示，除瞭某一長期合作的開發商的樓盤目前仍實行基準利率，其餘的樓盤個人首套房貸利率已達基準利率上浮5%的水平瞭。

  股份制商業銀行和城商行中，招商銀行、民生銀行、興業銀行目前仍維持基準利率。不過，它們已成少數，多數股份制商業銀行和城商行首套個人房貸利率已超過基準利率。光大銀行和佛山農商銀行對首套房貸實行基準利率上浮10%的利率政策，中信銀行實行基準利率上浮20%的政策，廣發銀行首套個人房貸利率則上升至基準利率的30%。

  銀行房貸資金緊張拖慢放款速度

  一方面是個人首套房貸利率在扶搖直上，另一方面，房貸的放款也愈來愈困難。興業銀行佛山分行個貸部工作人新北市五股區房屋貸款房屋二胎民間二胎員坦承，當前房貸額度已滿瞭。市民仍可以到該行申請房貸，不過，實在難以給一個放款時間。

  民生銀行個貸部工作人員說，現在該行的個人房貸審批實現需要3個月。"以往業主辦完抵押登記後一個星期，就可以放款到客戶手中，但是現在房貸資金實在緊張，我們一個月隻能放一次款。那些國有大行有的3個月都放不瞭款。"中信銀行一個貸部經理透露。

  上述農行個貸部經理介紹，農行南海分行整個8月份都沒有額度放款，一筆貸款都沒有放出。"現在房貸那麼緊張，別說在基準利率基礎上上浮10%瞭，能給你放貸，對銀行來說，已經是給客戶面子瞭。"一位不願具名的國有大行個貸部經理說道。

  上述農行南海分行個貸部經理表示，在往年房貸額度不緊的時候，11、12月兩個月基本都放不瞭款瞭。今年額度緊，11、12月放款更無可能。"如果現在申請房貸，估計到明年才能拿到放款。"該人士說道。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/08543480655.shtml

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2胎房貸 2胎房貸專家利率多少免費諮詢試算項崢李嘉誠拋售背後的樓市信號

  不管是否承認存在樓市泡沫，事實已經擺在那裡。所謂觀點分歧，可謂是仁者見仁，智者見智。但樓市更多紛爭，隻會擾亂樓市理性預期，進一步加大房地產市場運行風險。如今市況之下，房地產市場運行將面臨重重風險，猶如行走在鋼絲繩上，隨時可能陷入萬丈深淵。

  國民經濟遭遇房地產行業綁架，在2008年後的國際金融危機治理階段更為明顯。2003年以來的房地產市場，唯一出現較大幅度的價格回落，發生在2008年的第四季度。但隨後啟動的超常規信貸狂飆，很快扭轉瞭樓市蕭條走勢，至此房價每年上一個臺階，讓購房實力不濟的人們望樓興嘆。

  2012年下半年樓市的全面復蘇，伴隨著宏觀經濟的企穩。這主要是因為，近幾年房價上漲到地方投資增長的傳導鏈條日益得到強化。在現行的分稅制下，地方財政高度依賴土地出讓收入，地方政府債務償還也有賴於持續上漲的土地市場，由此形成瞭一個堅不可破的鏈條。一旦刺破房地產泡沫，恐將迎來系統性金融風險的全面爆發，以及地方財政的收支危機。

  但是，任由房價繼續上漲又必然加劇宏觀經濟的虛擬化進程，恐將迎來日本泡沫經濟破滅帶來的長期經濟蕭條泥潭，這種結果也是我們不願看到的。

  在中國這樣一個具有悠久歷史文化的文明古國，置業的習慣延續已久。如果按照自有住房比率進行比較，截至2010年末，我國城鎮居民傢庭自有住房比率高達89.3%，而美國大城市居民自己擁有住房的平均比率僅超過50%。這似乎也帶來一個悖論，理論上看我國剛性住房需求較少，但實際上通過房屋交易價格所反映出來的剛性需求非常旺盛。

  無論如何，房價過度偏離收入和租金所引發的風險，正日益挑戰我們的承受力。動輒好幾百萬、上千萬的一套房產，需要動用龐大的貨幣資金，這恐怕也非普通人所能。資金"擊鼓傳花"的遊戲，終究會因為高處不勝寒戛然而止。但資金鏈條的斷裂帶來的將是連鎖反應和幾何級數的收縮反應。近日，李嘉誠拋售不動產套取現金，是一個值得警惕的經信貸試算工具二胎年息濟信號。

  我國房地產市場運行的風險已經過度累積，給予政府調控和治理的空間日益狹窄。如果不施加調控措施，市場的非理性將占據主導，天價購置土地絡繹不絕，房價將面臨全面失控的危險。如果施加強度過大的政策措施，房價將明顯回落，勢必通過地方政府償債風險傳導，影響金融機構資產質量，進而通過財富收縮效應降低投資與消費，引發宏觀經濟低迷不振。當前我國房價正在危險中艱難穿行。從這一點上說，或許正是拋售物業套現的最好時機。

  秀在金秋京城全民選房季之快樂學院派

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/08022419552.shtml

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美報評論中國樓市誰會最先扛不住

  據參考消息網5月31日報道，美國《華爾街日報》5月29日發表題為《中國房地產業的"小雞冒險遊戲" 誰先倒下：買房者、開發商，還是政府？》的文章，作者為顧蔚。文章稱，中國房地產業走下坡路的一個重要問題是：誰會最先扛不住？

  文章認為，無論是買傢、開發商還是政府誰會第一個投降，很大程度上將顯示出中國如何對付這個看似很嚴重的泡沫。

  中國房產信息集團研究主管洪德生說："現在中國的房地產市場陷入瞭僵持階段。"洪德生還說："開發商們押註一旦政府屈從於增速壓力，市場將很快觸底反彈。"

  文章稱，買傢最先扛不住的可能性最低。鑒於很多人采取觀望的態度，今年前四個月房地產銷售額下降瞭10%。開發商也在煎熬，開發商們仍緊緊抓著囤積的庫存而不願意降價。許多開發商或許能經受住短期下跌幸存下來，但需要依靠政府放松流動性來促進購房需求。

  就剩下政策制定者瞭。與過去相比，他們似乎更堅決地不想出臺政策介入房地產市場。摩根大通說，去年房地產業(包括房產交易和房屋建設)占中國國內生產總值的12.7%，為國內生產總值增速所作的貢獻達15.1%。房地產增速緩慢會讓中國政府面臨保持經濟增長的巨大壓力。

  文章說，房地產下滑的原因包括一項重要的政府舉措：反腐敗運動。

  大型房勞工貸款地產中介公司中原地產創立者施永青說："以前，政府官員和其相關人員占買房者的30%。""他們現在不敢買房瞭，以免被人註意到。"

  施永青還說，房地產下滑的另一個原因是隨著市場放緩做短線受益的投資者消失瞭，他們曾是一股強大的購買力。

  文章稱，投資者還有除瞭國內房地產市場以外的其他新選擇，包括海外房地產投資。已擁有多套房產的中國富人目前正忙著把資金轉到海外。他們購買中國房地產公司在海外的項目，比如在倫敦、加利福尼亞和澳大利亞新開發的項目。根據仲量聯行的數據，今年第一季度，中國對海外住宅開發項目的投資同比增長80%。

  房價穩定，人們要看囤房的數量。開發商在2012年和2013年的房地產繁榮期大舉購置土地，這就意味著2014年供應會增加。評級公司穆迪的數據顯示，截至4月底，一線和二線城市庫存已經相當於14個月的銷量，接近2012年2月份觸及的16個月最高點。這給開發商的資本運營帶來壓力。

  小城市的過剩問題更為嚴重。施永青說："成交量下滑之後將會出現降價，中國二、三線城市已有不少房屋供應過剩的情況。"

  有些杠桿率較高的開發商已經無法再捂盤太長時間瞭。大型開發商還能給債務展期，但即便是它們也很難再籌措到新資金，無論在國內還是國外。小型開發商則在借高利貸，因為銀行已不願再借錢給它們瞭。

  穆迪指出，那些高杠桿、銷售差的開發商最容易受到市場下滑和金融風險的沖擊，有些地產公司現金餘額已經不足以償還短期債務。

  專註海外地產市場的承明資產管理董事長、原復地集團[簡介 最新動態]首席財務官王哲表示，通常而言，市場滑坡開始之後大約六個月到一年，開發商的現金流就會有麻煩。王哲說："我認為，從九月開始，甩賣將全面展開。"

  文章說，一個很大的未知數是，當這一幕發生時，政府是否會改變立場。在2012年庫存觸及高位之後，政府降低瞭利率並且增加瞭貨幣供應。

  一傢國有房地產開發企業的首席執行官說："過去十年，每次都是政府先投降。越是這樣，最後崩盤看起來就越不可避免。"

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/07332760254.shtml

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內容來自sina新聞

險資抄底海外不動產首例 中國平安24億英國買樓

 &二胎房貸銀行房貸怎麼貸款比較會過件emsp;記者 黃蕾 編輯 孫忠

  中國平安再次成為保險業首個嘗鮮者，這次是豪擲24億元"抄底"海外不動產。近日有外媒曝出，中國平安買下瞭英國倫敦地標性建築勞合社(全球著名的保險交易市場)大樓，這是保險投資新政放寬海外投資渠道後，保險資金投資海外不動產的首例。

  中國平安就此回應稱，目前沒有相關信息可披露。但知情人士昨晚向本報證實，此消息屬實。"中國平安確實動用瞭保險資金進行瞭這筆海外不動產投資，和它在國內投資成熟商業地產、寫字樓的資產配置屬性一致。通過投資有價值的商業地產和辦公樓宇，來獲得穩定可觀的租金回報。"

  在國內保險公司中，中國平安是最早投資國內商業地產和辦公樓宇的公司。中國平安首席投資官陳德賢年初在接受本報專訪時透露，其傾向於投資酒店式公寓、商場、辦公樓等不動產，收益率較為可觀及穩定。

  中國平安買下的這棟大樓有超過2/3的物業租給勞合社倫敦公司，這筆現有租賃將於2021年屆滿民間二胎 台中民間二胎房貸利率多少免費諮詢試算。據有關媒體測算，勞合社每年支付的租金為1600萬英鎊，倘若按同樣的價格租出整棟大樓，則年租金可達2400萬英鎊。如按該年租金水平起算，中國平安該筆投資可在10年左右收回投資成本，剔除匯率等因素，這筆投資的年投資回報率在6%至9%之間。

  事實上，據記者瞭解，不止中國平安有"抄底"海外不動產的野心。受金融危機影響，海外不動產價格出現明顯下跌，國內多傢保險公司都已經對海外多個國傢和地區進行瞭實地考察，打算進行海外不動產投資。在具體標的上，發達國傢的成熟物業較受保險資金青睞，因為相較收益，他們更看重對風控的考量。

  不過，據記者瞭解，在一些保險公司內部，股東和管理層對於現在就去海外"抄底"不動產存有異議。在他們看來，不動產行業具有較強的周期性特征，擇城市、擇地段、擇時機和控制價格，對於不動產投資十分重要，然而並非所有保險公司都具備這種戰略眼光和投資能力。

  不僅僅是不動產，對於保險公司而言，保險投資新政全面放開後，海外投資既是一個可預期的新機遇，又是一個全新的挑戰。面對新生事物，保險公司理應做好充分的準備，制定嚴密的海外投資流程，全面認識海外投資過程中的風險要素和風險來源，把風險控制理念貫穿於整個海外投資流程。沒有金剛鉆，勿攬瓷器活。

  (中國證券網-上海證券報)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-08/07572185530.shtml

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內容來自sina新聞

52條公交線改道 3條微循環公交帶你穿街走巷

  中山大道最繁華路段"斷交"2年

  提醒：千萬別違停，2臺牽引車24小時值守

  本報訊(記者梁爽 通訊員吳培勇 彭凌明 錢小軍 實習生徐珊珊) 每年9月起，大學生返校、中小學生開學，江城交通將開啟一年中最繁忙的時段。今年，擁堵狀況要提前瞭！昨從市公安交管部門獲悉，下周三起，中山大道武勝路至江漢路將"斷交"2年，這是繼建設大道、香港路、臺北路等道路之後被"腰斬"的又一條漢口主幹道，也將是武漢史上影響力最大，波及面最廣的交通管制。

  從本月20日至2016年8月30日，地鐵6號線中山大道武勝路站、漢正街站、六渡橋站、江漢路站全封閉施工。所有6號線的站點中，最繁華、施工難度最大的就是漢口中山大道沿線站點，施工線路長約3公裡。

  施工期間，中山大道(武勝路至江漢路)禁止機動車通行；利濟南路(中山大道至沿河大道)允許機動車雙向通行；崇善路(中山大道至銘新街)、匯通路(保華街至京漢大道)改為單向通行。崇善路隻允許機動車由北向南(由銘新街往中山大道方向)單向行駛；匯通路隻允許機動車由南向北(由保華街往京漢大道方向)單向行駛。

  同時，利濟東街、民意上街、民主一街、江漢二路、順道街、利濟南路、江漢四路、前進四路、銘新街、匯通路、合作路、黃石路、崇善路禁止機動車停放，取消路段原有的機動車停車泊位；前進一路、前進二路、自治街僅允許機動車在道路單側順向依次停放在停車泊位內。

  交管部門介紹，施工期間周邊繞行道路的交通也將"亞歷山大"，房屋二胎三胎 房屋二胎三胎建議市民們萬一想去江漢路，最好還是乘坐地鐵1、2號線前往。

  武漢影響最大的一次交通管制

  中山大道"斷交"後，對漢口到底意味著什麼？交管部門表示，此次交通管制涉及到漢口最繁華的地段，影響巨大，整個漢口地區的交通或將"牽一發而動全局"。解放大道三陽路立交初定於9月份要改建，建設大道澳門路至高雄路路段正在對小車禁行，新華路至雜技廳段也正打圍施工......漢口的幾條主幹道從未如此密集的施工，若按照目前的車流量，將會不堪重負。

  專傢稱，若大規模的施工開始，整個漢口地區或將出臺更加嚴格的限行措施。

  52條公交車改線，這也是有史以來最多的一次。此次中山大道管制，還將不可避免影響到沿線5個街道，數十萬居民及眾商戶的切身利益。為此，武漢市各職能部門多次碰頭協商，出臺設立三個露天停車場，開通微循環公交等多項便民舉措，最大限度緩解對市民的影響。

  交警介紹，作為主要分流線路的利濟東街-民意上街-民主一街-江漢二路、順道街-自治街-江漢四路-銘新街一線，由於位於老城區，道路普遍較窄，雖然個別路段取消瞭路邊停車位以擴寬道路，但要承擔以往中山大道上的大流量車流，依然難堪重負。

  交警表示，這一沿線最大的問題在於停車，這些小路就怕違停，一旦有車輛違停，很可能將本就狹窄的道路堵死，為此，江漢交警安排瞭兩臺牽引車24小時值守。

  52條公交線改道

  原通行中山大道(武勝路至江漢路)段的公交線路共有52條(包括4條電車線)，現調至以下通道繞行：原經由中山大道通行利濟路的17條公交線通過武勝路分流；原通告中山大道部分線路分流至利濟東街、順道街；沿江大道約分流15條線路；京漢大道分流5條線路。

  公交出行怎麼走

  ①路微循環公交：主要聯通中山大道與利濟東街、沿江大道公交站點、軌道站點及武廣商圈。沿線設置10處站點，與友誼路、自治街、民主一路沿線的公交站點以及地鐵1號線友誼路站實現便利銜接。

  ②路微循環公交：主要銜接中山大道、軌道站點以及利濟東街、順道街公交站點，沿線設置10處站點。

  ③路微循環公交：主要銜接江漢路商圈與江漢二路、江漢四路公交站點，沿線設置9處站點。

  制圖陶剛

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-14/07284370253.shtml

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